「告知事項あり」って大丈夫？賃貸物件の選び方とチェックポイント

• そもそも「告知事項あり」って何？

• 告知事項は中身が大事！許容できるもの・できないもの

• どんな「告知事項あり」物件なら住んでもいい？選び方のコツ

• 「告知事項あり」の物件に住むのに向いている人

• 「告知事項あり」の物件に住んでから後悔しないためのチェックポイント

「告知事項あり」とは、賃貸物件に関して借主に伝えるべき重要な「瑕疵（かし）」があることを指します。
瑕疵（かし）とは、本来あるべき状態ではない不具合や問題のことで、不動産では「住むうえで支障がある問題がある」物件に対して使われることが多いです。

「告知事項あり」物件はこんな言い方も

告知義務の範囲

瑕疵のある物件については、不動産会社には契約前に説明する義務があります。
しかし、その範囲は曖昧な場合があります。
例えば、「孤独死があった部屋」は告知されるケースが多いですが、それが「隣の部屋で起きたこと」ならば告知義務がないと判断することもあります。
そのため、告知事項ありと書いていなくても、気になる人は契約前に不動産会社に詳細を確認しましょう。

告知事項の主な例

告知事項とは具体的にどのような内容なのでしょうか。
ここでは、告知事項に該当する例を4つ紹介します。

心理的瑕疵（しんりてきかし）

事故や自死、事件があった物件など、住むことで影響を受ける可能性があるもの。
例えば、火災で人が亡くなった場合や、火事の原因が放火なら心理的瑕疵にあたります。

物理的瑕疵（ぶつりてきかし）

建物自体に欠陥や問題があるもの。
例えば、雨漏りやシロアリ被害などです。火災で建物が損傷しただけであれば物理的瑕疵になります。

環境的瑕疵（かんきょうてきかし）

物件の周辺環境に問題があるもの。
例えば、ゴミ処理場や下水処理場が近いといった異臭のほか、暴力団の事務所が近くにあるといった治安に関するもの、 高い建物に囲まれていて日当たりや風通しが悪いというものなどが当てはまります。

法的瑕疵（ほうてきかし）

法律的な問題やトラブルがあるもの。
例えば、道路に面しておらず建て替えができない物件、建ぺい率や容積率が建築基準法に違反している物件、契約後に立ち退きを求められる可能性がある物件などが当てはまります。

告知事項は中身が大事！許容できるもの・できないもの

告知事項の理由は、物件ごとに異なるうえに、許容できる範囲も人によって異なります。
ここでは許容しやすいものと許容しにくいものを紹介します。

許容できる告知事項

許容しやすい告知事項の例は以下の通りです。
家賃条件や住む人の価値観次第では「お得な物件」と捉えられることも。
ただし、告知事項に当たらないと判断されている場合もあるため、注意が必要です。

１．心理的瑕疵

＜比較的軽度なもの＞

・事故や事件が隣の部屋・同じ建物の別の部屋で起きた
・何年も前の出来事で、すでに風化している
・孤独死があったがすぐに発見され、部屋に被害もなかった

２．物理的瑕疵

＜修繕済みで影響がないもの＞

・過去に雨漏りがあったが、修繕されている
・シロアリ被害があったが、駆除と補修済である
・過去に火災が発生したが、建て直されている

３．環境的瑕疵

＜許容できる範囲のもの＞

・近くにお墓があるが、日常生活に支障はない
・近くに工場や繁華街があり、多少騒がしいが許容範囲である
・近くに学校や保育園があり、子どもの声が気になる可能性がある

法的瑕疵

＜住むのに影響が少ないもの＞

・再建築できないが、住むだけなら問題はない
・借地権付きの物件だが、長期間の契約が可能である
・建ぺい率がオーバーしているが、すぐに取り壊される心配はない

許容できない告知事項

許容しにくい告知事項の例は以下の通りです。
仮に家賃が安くてもリスクが大きいため、慎重に考えた方がよいでしょう。

１．心理的瑕疵

＜強い影響を受ける可能性があるもの＞

・直近で殺人事件・人が亡くなる事故・自死が起きた
・過去に何度も同じ部屋で自死があった
・心霊現象が頻繁に報告されている

２．物理的瑕疵

＜住環境に大きな影響があるもの＞

・雨漏りやシロアリ被害が現在も起きており、修繕されていない
・建物の傾き・ひび割れがあり、耐震性に問題がある
・火災の跡が残っており、建物の一部が劣化している

３．環境的瑕疵

＜生活に支障をきたすもの＞

・暴力団事務所やトラブルが多い施設が近くにある
・異臭や騒音がひどく、日常生活に影響を与える
・エリア一帯の治安が悪く、犯罪が頻発している

４．法的瑕疵

＜将来的に問題が発生する可能性が高いもの＞

・違法建築で取り壊しの可能性がある
・建ぺい率・容積率オーバーで増築できず、修繕も制限されている
・借地権の契約が不安定で、将来的に立ち退きのリスクがある

どんな「告知事項あり」物件なら住んでもいい？選び方のコツ

告知事項があるからと言って必ずしも避けなければならないわけではありません。
以下のポイントを確認し、納得できれば住んでも問題ありません。
ここでは告知事項ありの物件を選ぶ際のコツを４つ紹介しています。

■告知事項の理由を許容できるか

まずは、告知事項の内容を許容できるかどうかが重要です。
例えば、告知事項の理由が火事であったなら、その原因が住人の不始末なのか放火なのか、亡くなった人がいるのかいないのか、部屋の修繕状況はどうか、火事の被害はどこまであったのかなど、詳しく聞かないとわからないこともあるため、事前にしっかり確認しましょう。

■家賃が相場よりお得か

告知事項の内容によって、家賃が相場より安く設定されている場合があります。
その場合、コストパフォーマンスを重視して、家賃と物件の状態をバランスよく確認すると良いでしょう。

■部屋が改装されているか

部屋に損傷があっても、その後しっかりとリフォームや改装がされている物件なら、住んで問題ないこともあります。
告知事項の内容が何であったかわからないほどきれいに整備されているなら、むしろ快適に過ごせる場合も多いです。

■立地や設備が魅力的か

物件の立地や設備が充実しており、かつ周辺環境も整っている場合は、住む価値があるかもしれません。
例えば、駅近や商業施設が豊富な場所なら、条件を比較して住みやすさを考慮するのもアリです。

「告知事項あり」の物件に住むのに向いている人

ここでは、「告知事項あり」の物件に住むのに向いている人を紹介します。

１．心理的な影響をあまり気にしない人

過去にどんな出来事があったとしても「お化けとか気にしないし、家賃が安いならOK！」「今の住み心地が大事」「実害がなければ平気」という人なら問題なく住めることが多いです。
特に、事件・事故などの過去の出来事に対して、合理的に考えられる人は向いているでしょう。

２．物件選びの選択肢を広げたい人

「告知事項あり」の物件はそれだけで敬遠されがちです。そのため、競争率が低く、好条件の物件が見つかることがあります。
立地や広さを重視する人にとっては、選択肢を増やせるというメリットがあります。

３．家賃の安さを最優先したい人

一般的に「告知事項あり」の物件は、通常よりも家賃が安くなっていることが多いです。
固定費を抑えたい、家賃を節約して他のことにお金を使いたい人には、大きなメリットになります。
周辺の物件と比べてどれくらいお得になっているかしっかり確かめましょう。

４．物件のリフォーム状況を重視する人

心理的瑕疵があってもしっかりリフォームされていれば快適に暮らせます。
また、築年数が少し古くても設備や間取りが新しく変わっていれば、以前より住み心地が良くなっている可能性もあります。

５．住む期間が短期間と決まっている人

単身赴任でとりあえず1～2年だけ住むという人や、進学で一時的に借りる大学生など、短期間での入居が決まっている場合は、多少の心理的抵抗があってもコスパの良さを優先して「告知事項あり」の物件を選んでもよいでしょう。

６．過去の出来事よりもメリットを重視する人

「家賃が安い」「立地がいい」「部屋が広い」などのメリットがあるなら過去の出来事は気にしない！という人は「告知事項あり」の物件に向いています。
合理的に考えられる人ほど、お得に住めるチャンスが増えるでしょう。

７．事前にリスクを把握して納得できる人

「告知事項あり」の物件には、心理的・物理的な問題があった過去があります。
契約前にしっかり調べて「これなら許容範囲だ」と納得できる人は、住み始めてからも後悔しにくいです。

「告知事項あり」の物件に住んでから後悔しないためのチェックポイント

「告知事項あり」の物件に住むことを決めた場合、契約前にしっかりと確認しておくべきポイントがあります。
これらをチェックすることで、後悔することなく安心して住むことができます。

物件の過去のトラブルを確認する

「告知事項あり」の物件は、過去に何らかのトラブルが発生したことを意味します。
火災や事故、事件などの種類を把握し、自分が許容できる内容かどうかを判断することが重要です。
まずは、どのような出来事があったのかを確認しましょう。
例えば、自然死だった場合の例です。

●亡くなった部屋の位置
●発見までの時間
●死因の詳細
●物件に与えた影響と現在の状態

できるだけ詳しく過去の出来事を知る

不動産会社から伝えられる告知事項の範囲には限りがあるため、さらに詳しく知りたい場合は自分で情報を集めるのも一つの方法です。

●近隣住民に話を聞く
●インターネットで物件名や住所を検索する
●専門サイトを調べる

特に事件や事故があった場合、ニュース記事などで情報が残っていることもあるため、納得できるまで調査してみるとよいでしょう。

改装や修理の状況をチェックする

過去にトラブルがあった物件でも、きちんと改装や修繕がされていれば安心して住めることもあります。

●事故や火災があった部分の修繕がしっかり行われているか
●水回りや壁のリフォーム状況
●設備の入れ替えが行われているか

特に水漏れや火災の影響があった物件では、見えない部分にダメージが残っていることもあるため、施工内容やリフォーム履歴を不動産会社に確認することをおすすめします。

告知事項の詳細を不動産会社に確認する

契約前に、不動産会社から告知事項の詳細をしっかり聞いておきましょう。

●どのような出来事があったのか（事故・事件・火災など）
●その出来事がいつ発生したのか
●どのように対応・解決されたのか

不動産会社が説明する義務のある範囲だけでなく、こちらから具体的に質問することで、より詳しい情報を得ることができます。

内見で物件の状態をしっかりチェックする

住み始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、聞いた話だけでなく、自分の目で物件を細かくチェックしましょう。

●壁や床に傷やシミがないか
●水回りや電気設備が正常に動作するか
●周囲の騒音や治安が問題ないか

昼と夜で環境が変わることもあるため、時間帯を変えて内見すると、より正確に物件の状態を確認できます。

本当に納得して住む決断をしたか再確認する

「告知事項あり」物件は家賃が安いというメリットがある一方で、過去のトラブルについて納得できるかが重要です。
契約前にしっかりと確認を行い、自分にとって許容できる物件かどうかを見極めましょう。

●本当に自分が気にしないで住めるか
●不安を感じたときに対応策はあるか

特に、心理的な影響を受けやすい人や、不安を感じやすい人にとっては、後から気になってしまうことも。
告知事項の内容にもよりますが、他のメリットの方が自分にとって大きいかどうかを判断基準にしましょう。