賃貸オーナー必見！本当に効果的な「空室対策」とは？コストに合わせた対策方法をご紹介
賃貸物件が空室になる理由
賃貸経営をしているとついて回る「空室対策」の悩み。
空室が長く続くと、賃貸物件の収益に大きな影響があるため、できるだけ早く部屋を埋めることは賃貸オーナーにとって非常に重要です。
この記事では、「低コストでできる空室対策」や「やってはいけない空室対策」などを紹介します。
それぞれの所有物件に合った対策をして、満室経営を目指しましょう。
空室になるのにはきっと原因があるはずです。原因を把握すれば、それに合った対策が可能。
ここでは、空室になる理由と解決策をご紹介します。
１．物件の立地条件が悪い
立地条件が悪い物件は敬遠される傾向にあります。駅や買い物施設までの距離は借り手にとっては大きなポイント。立地条件が悪い物件は、最新設備の導入やリノベーションをしてカバーができると良いでしょう。
２．家賃等が相場よりも高すぎる
家賃や敷金・礼金が相場より高い物件は敬遠されがちです。近隣の同様物件の家賃相場をリサーチし、競争力のある価格設定を心がけましょう。また、家賃設定だけでなく、敷金や礼金のバランスも考慮することが大切です。現在の家賃を変えずに募集したい場合は、物件の付加価値をつけ、他物件と差別化を図ると入居が決まる可能性が高まります。
３．間取りや設備が入居者のニーズに合わない
間取りや設備などが入居者のニーズに合わなければ、どんなに魅力的な物件でも入居率が下がってしまいます。
地域によっても好まれる物件が変わってくるため、周辺をリサーチしてみたり地域に詳しい不動産のプロに聞いてみるのも良いでしょう。
４．周辺に競合物件が多くある
競合物件が多くあると入居者は選択肢が増え、優位性を考える事が難しくなります。競合物件と差別化を図ると目に付きやすくなるでしょう。
５．広告や募集方法が効果的にできていない
広告や募集方法が効果的にできていないと、物件の魅力がうまく伝えられていない可能性も。
物件の魅力を最大限に伝えるためにも、広告媒体やSNSを使い写真や動画などを掲載してアピールすると良いでしょう。
６．入居者とのコミュニケーションが不十分
入居者とのコミュニケーションが不足していると、信頼感や安心感が得られず、退去の原因になってしまうことも。普段からコミュニケーションを心掛けると退去が抑えられ、必然的に空室が減ります。
空室対策を行う重要性は？
続いてここでは、空室対策の重要性について解説します。
■家賃収入の安定
入居率が高ければ家賃収入が増え、空室が多いとその分家賃収入が減少します。空室対策をしっかり行えば空室が減り家賃収入が安定します。
■物件の価値を維持
空室が多ければ物件の価値が下がり、売却時に損をする可能性があります。
空室対策をして入居率をあげることによって物件の価値を維持することができます。
■トラブルやリスクの減少
空室が多いと不審者や犯罪者の侵入、放火のリスクが高まることも。また、入居者が多いと故障や汚損を早期発見できます。
■明るい印象になる
空室が多いとどうしてもさびれた印象に。日常、人の出入りがあると、物件自体に活気があり明るい印象になります。これにより、物件の評価が良くなり地域全体の価値向上にも繋がります。
低コストですぐにできる空室対策7つ
初期費用を抑えつつ、空室改善を目指すなら「低コスト対策」が有効です。ここでは、すぐにできる空室対策7つをご紹介。
小さな改善でも入居者の印象は大きく変わるため、まず取り組みたいステップです。
- 共用部を清掃する
- 入居者とのコミュニケーションを深める
- インターネットの掲載情報を充実させる
- ターゲット層や入居条件を見直す
- 仲介会社に積極的に働きかける
- 家賃や初期費用を見直す
- ペット可物件にする
①共用部を清掃する
一番始めやすく、コストをかけずにできる空室対策です。
内見の際に第一印象を良くするためには、まず目に入りやすい「エントランス」「ゴミ置き場」「駐車場」を清掃することが重要です。また、清掃をすることで生活環境がよくなり、退去防止にも効果的でしょう。
②入居者とのコミュニケーションを深める
良好な人間関係が築ければ退去予防にもなり、結果空室が減ります。すぐに効果が出るものではありませんが、こちらも割と取り入れやすい空室対策です。
③インターネットの掲載情報を充実させる
今の時代、インターネットで部屋探しをしている方がほとんど。そのため、掲載する写真を更新することも重要な空室対策です。
物件写真や間取り図を最新に更新し、魅力を伝える努力をしましょう。
④ターゲット層や入居条件を見直す
入居条件を緩和したりターゲットを見直すことは、費用をかけずにすぐできる空室対策の一つです。「高齢者不可」や「外国人不可」の条件を見直し、入居者の幅を広げることで入居率向上に期待ができます。
⑤仲介会社に積極的に働きかける
普段から仲介業者との関係性作りをしておき、なかなか入居が決まらない場合は、依頼している仲介業者へ行き様子を伺ってみるのも良いでしょう。また、広告料を多く支払うと営業マンも積極的に紹介してくれて入居が決まるケースもあります。
⑥家賃や初期費用を見直す
収入が減るため敬遠するオーナーさんも多いですが、家賃の減額や敷金礼金の調整など、初期費用を見直すことはコストをかけずに行える空室対策です。
ただ、家賃など一度下げると上げにくいため、エリアに詳しい仲介業者に相談したり周辺のリサーチを行ってから実践しましょう。
⑦ペット可物件にする
ペット可物件は近年、非常に人気があります。
ペット可にすることで、特にファミリー層や若年層の入居希望者をターゲットにできるため、競争率を高め空室減少に期待ができます。ただし、ペット可にする際には、規約や条件を明確にしておくことが重要です。
中コストで効果的な空室対策5つ
中コストで空室対策を行う場合、リフォームや設備の更新が効果的です。
入居希望者のニーズに合わせた設備改善は、成約率アップにつながります。
- 壁紙や床材を張り替える
- 水回りを部分的にリフォームする
- エアコンや給湯器を新しくする
- 照明をLEDに交換し、部屋を明るく見せる
- 収納を増やす、または使いやすくする
①壁紙や床材を張り替える
室内の印象を一気に明るくしたい場合は、古くなった壁紙や床材を張り替えると効果的です。
新しい壁紙や床材は清潔感を与え、入居者に「住みたい」と思ってもらいやすくなります。
②水回りを部分的にリフォームする
キッチンや浴室、洗面台などの水回り設備を新しくすると、居住快適性が高まります。
入居希望者は水回りの使い勝手や清潔感を重視するため、部分的なリフォームでも成約率の向上につながります。
③エアコンや給湯器を新しくする
古いエアコンや給湯器はトラブルの原因になりやすいです。
新しい設備に交換することで、快適な生活環境を提供でき、入居者の満足度を高めることができます。
④照明をLEDに交換し、部屋を明るく見せる
照明をLEDに変えると、部屋全体を明るく演出できます。
明るさが増すことで空間が広く感じられ、省エネ効果も期待できる対策です。
⑤収納を増やす、または使いやすくする
収納スペースを増設したり、使い勝手を改善すると、入居者が荷物を整理しやすくなります。
生活のしやすさを向上させることで、入居者満足度の向上と長期入居につながります。
高コストで大きな効果を狙う空室対策5つ
ここでは、費用はかかりますが、より効果的な空室対策を紹介します。
- 利便性の高い設備を導入する
- セキュリティ対策を強化する
- リフォーム・リノベーションをする
- 外観やエントランスをリニューアルする
- 省エネ・スマート設備を導入する
①利便性の高い設備を導入する
近年、入居者が重視するポイントのひとつが「利便性の高い設備」。インターネット無料や宅配ボックス・オートロックなどは特に若年層に人気があります。
初期費用はかかりますが、利便性が向上するうえ、他物件との差別化もでき入居に繋がる可能性が上がります。
②セキュリティ対策を強化する
特に一人暮らしの女性はセキュリティを気にする方が多く、物件を選ぶ際の決め手にもなります。
防犯カメラやオートロック、ＴＶモニター付インターホンなどセキュリティ設備の導入には初期費用がかかりますが、物件としての魅力が上がるため、空室期間が短縮できるでしょう。
③リフォーム・リノベーションをする
築年数が経過した物件や老朽化が進んでいる物件の場合は、リフォームやリノベーションによって、魅力を大幅にアップさせる事が可能。費用はかかりますが、リフォームやリノベーションをすることですぐに入居が決まることも多いため、空室対策には非常に効果的です。費用ばかりにとらわれず家賃倍率などから予算を考えると良いでしょう。
④外観やエントランスをリニューアルする
建物の第一印象を大きく変えるためには、外観やエントランスのリニューアルが効果的です。
塗装や外壁の補修、照明や植栽の整備を行うことで、物件全体の印象を明るく清潔に見せ、入居希望者に「ここに住みたい」と思ってもらいやすくなります。
⑤省エネ・スマート設備を導入する
建物全体の利便性と先進性を高めるためには、IoTセンサーやLED一括管理などのスマート設備を導入すると効果的です。
たとえば、照明や空調の自動制御、セキュリティ連動型のドア施錠システムを導入することで、入居者に便利で安心と感じてもらいやすくなります。
やってはいけない空室対策＜3選＞
空室対策で注意すべき点は、「安易な値下げ」や「一部だけの設備更新」など、短期的な改善に偏ることです。
ここでは、やってはいけない空室対策を3つ紹介します。
過度な家賃の値下げ
相場より家賃が低ければもちろん入居する可能性が上がりますが、その分家賃収入が減るため根本的な解決には繋がらないでしょう。また、物件の価値が下がったように見え、印象が悪くなってしまうことも。家賃の値下げは周辺家賃と比較しながら検討しましょう。
安易にペットの飼育を可能にする
ペット可物件にすることは空室解消に効果的な一方、安易にペットを許可することで伴うリスクもあります。ペットがいることで、騒音や臭い、室内の傷みが生じたり、アレルギーを持つ入居希望者には敬遠される可能性があります。
的外れなリフォーム・リノベーション
空室対策としてリフォームやリノベーションを行うことは効果的ですが、費用対効果を考えず目的に合わないリフォームを行うと投資が無駄になってしまうことがあります。
リフォームやリノベーションを行う前には、物件の周辺環境やターゲットとする入居者層をしっかりと分析し、ニーズに合った改装を心掛けることが大切です。
ニッショーで取り組んでいる空室対策
賃貸経営で避けて通ることができない空室の不安。ニッショーの賃貸管理では丁寧・確実な管理で物件の価値を保ちながら、名古屋・愛知・岐阜・三重73支店の直営仲介店と連携し、迅速かつ効果的な空室対策を行っています。
- 地域密着だからこその空室対策コンサルティング
- 最新ニーズをとらえ将来を見据えた物件の付加価値向上のご提案
- 充実した研修制度と蓄積されたノウハウで、質の高いスタッフがサポート
- オーナー様専用アプリと賃貸管理システムの活用
- 入居促進につながるオプション商品の展開
①地域密着だからこその空室対策コンサルティング
ひと駅変われば、街の個性は大きく変わります。ニッショーでは愛知・岐阜・三重に密着した店舗網を生かして、細やかに市場動向を把握。年齢層や属性といった、その街の特徴を見極めた上で、的確な空室対策をご提案しています。
②最新ニーズをとらえ将来を見据えた物件の付加価値向上のご提案
誰もがネットで情報を入手できるようになった今、「本物を見極める」力が求められています。ニッショーでは空室対策の一環として、最新のニーズと、自社の過去事例やノウハウを掛け合わせ、将来を見据えた付加価値向上のご提案を心がけています。
③充実した研修制度と蓄積されたノウハウで、質の高いスタッフがサポート
現場での社員教育や定期的に実施している社員研修で、社員の知識や技術を向上。「空室管理・室内設置備品マニュアル」や過去のノウハウを共有することで、すべての社員が高いレベルで空室対策をご提案できるのも強みです。
④オーナー様専用アプリと賃貸管理システムの活用
1日でも早く入居者を決めるためには、密なコミュニケーションと、迅速な対応が欠かせません。オーナー様専用アプリと賃貸管理システムを活用し、オーナー様としっかりと意思疎通や情報共有を行いながら、スピード感をもって空室対策に取り組んでいます。
⑤入居促進につながるオプション商品の展開
ニッショーでは、より入居に繋がるようなオプションを提案しています。
■家具家電付
家主様がニッショーから家具家電をレンタルする形で、お部屋を契約する際、家具家電が必要であればオプションで契約してもらうプランです。
■シニアライフサポート
自立した高齢者が安心して暮らせる賃貸物件にするためにできた商品です。もしもの時にはセコムが駆けつけるため、オーナー様にも入居者様にも安心です。
■０（ゼロ）スマート
敷金・礼金・退去時の修理分担金ゼロで借りられる賃貸物件。入居費用の軽減による入居者の促進になります。
ニッショーが行うリフォーム・リノベーションの特長
年数が経過すると、物件の老朽化は避けて通れません。リフォームで古くなった状態を改修したり、リノベーションにより間取りを変更したり、新たな機能を付加して価値ある物件に再生が可能です。
ニッショーではオーナー様向けにリフォーム・リノベーションのメニューもご用意しています。
- 初期費用をかけずにリノベーション「0円リノベ」
- 他社には無いオリジナル商品の展開
- 直営仲介店の実績を生かし、賃貸市場のニーズにマッチする商品をご提供
- 大型リノベーション賃貸「&room」などの企画商品の展開
①初期費用をかけずにリノベーション「0円リノベ」
まとまった資金が必要になるリノベーション。
ニッショーでは、費用面に不安のあるオーナー様も初期費用をかけずにリノベーションができる「0円リノベ（楽さぽＲゼロ）」というプランがあります。
リノベーション費用を、将来の賃料から前借りすることで、初期費用をかけずに工事が可能に。費用面に心配のあるオーナー様でも、専門プランナーによる価値あるリノベーションが実現します。
②他社には無いオリジナル商品の展開
常に市場動向とトレンドにアンテナを立てながら、ニッショーのリフォーム事業部が専門メーカーとともにオリジナル商品を開発。建具、壁材、床材など、種類も豊富です。低価格で高品質なラインナップから、物件や部屋の雰囲気に合わせてお選びいただくことができ、物件の差別化を図ることも可能です。
③直営仲介店の実績を生かし、賃貸市場のニーズにマッチする商品をご提供
名古屋・愛知・岐阜・三重73支店の直営仲介店で、物件のニーズをとらえ、さまざまなお客様の声に耳を傾けてきたニッショー。地域ごとに異なるお客様の属性やご要望を、リフォームにおいても活用することで、物件の価値を上げながら、賃貸市場のニーズにマッチした商品をご提供できるのも大きな強みです。
④大型リノベーション賃貸「&room」などの企画商品の展開
ニッショーでは、日常にワクワクとドキドキをプラスしたお部屋を展開。ライフスタイルやニーズに合わせて、テーマに沿った空間にリフォームが可能です。
市場のニーズや価値観に応じた空間を創り出すことで、空室対策や物件の資産価値向上にもつながります。
まとめ
空室対策は、低コストから高コストまで幅広く選べ、物件の魅力や入居者ニーズに合わせて実施することが重要です。
リフォームや設備更新、地域密着の管理サポートを活用すれば、入居率を高め物件価値を維持できます。
計画的に対策を行い、信頼できる管理会社と連携することが、安定した賃貸経営の鍵となります。
