居抜き物件とは？店舗を借りる前に知っておきたいメリット・デメリット

貸店舗を探している際に、「居抜き」という言葉を見かけたことはありませんか。
この記事では、開業に向けて物件探しをしている人に向けて、居抜き物件とは何か、スケルトンとの違い、メリット・デメリット、物件を借りる際の注意点まで紹介しています。

• 居抜き物件とは

• 居抜きとスケルトンとの違い

• 居抜き物件によくある「造作譲渡」とは

• 居抜き物件のメリット

• 居抜き物件のデメリット

• 居抜き物件を借りるのに向いている人

• 居抜き物件を借りる際の注意点

• よくある質問

「居抜き（いぬき）」とは、前の店が使っていた内装や設備をそのまま残してある状態を指します。
そのため、居抜き物件は、前の店舗の内装や設備がそのまま残っている状態で借りられる物件のことです。

たとえば、飲食店のキッチン設備やカウンター、エアコンなどが使える状態で残っていれば、新しくお店を始める人が一から設備をそろえる必要がなくなりますよね。
一般的に、同じ業種であればそのまま使えることが多いため、初期費用を大きく抑えられる可能性があります。
また、内装工事をしなくても営業ができることから、スピーディーに開業したい人にも人気です。

居抜きとスケルトンとの違い

前の店の内装や設備が残っている状態の「居抜き」に対し、「スケルトン」はコンクリートむき出しのような、内装や設備をすべて撤去して、天井・壁・床などが何もない空っぽの状態を指します。

自分で一からこだわって店舗を作りたい人にはスケルトン、コストを抑えて早く開業したい人には居抜きがおすすめです。

居抜き物件によくある「造作譲渡」とは

造作譲渡（ぞうさくじょうと）とは、前の店が使っていた設備や内装を、有償で譲り受ける契約のことです。
前の店が残していったものだからといって無償で得られるわけではないので要注意です。
しかし有償とはいえ、自分で一から設備をそろえるより安く済む場合が多いです。

造作譲渡の価格は、前の店の借主が決められます。
物の価値がそのまま反映されるわけではなく、人気の場所にあるなど店としての価値が上乗せされるため、「高すぎる」「状態が悪い」などトラブルにならないよう、事前の確認はしっかり行いましょう。

居抜き物件のメリット

居抜き物件には以下のようなメリットがあります。具体的にみていきましょう。

メリット

・初期費用が抑えられる
・開業までが早い
・業種が合えば設備をそのまま使用できる
・事前に雰囲気を確認できる

初期費用が抑えられる

すでに設備や内装が整っているため、工事費や設計費を大幅にカットできます。
特に厨房機器やエアコンなど高額な設備があると、出費を大きく抑えることができます。

開業までが早い

工事期間が短縮できるので、1年程度かかると言われる開業までの期間を短縮できることもあります。
オープン時期が決まっている人には大きな利点です。

業種が合えば設備をそのまま使用できる

前の店舗と同じ業種であれば、設備の流用がしやすく、すぐに営業できることが多いです。

事前に雰囲気を確認できる

すでに営業していた状態に近いため、営業後のイメージを持ちやすいです。
客の目線で導線や雰囲気をつかむことができます。

居抜き物件のデメリット

続いて、居抜き物件のメリットだけでなく、デメリットも把握しておきましょう。

デメリット

・居抜きの範囲が物件によって違う
・自由度が低い
・前の店舗と似てしまう
・内装や設備が古い場合がある

居抜きの範囲が物件によって違う

居抜きの範囲は物件によってさまざまで、机などほんの一部しか内装が残っていないケースもあります。
その場合、思ったより工事が必要になり、初期費用がかさむこともがあります。

自由度が低い

内装やレイアウトがすでに決まっているため、自分の好みにカスタマイズしにくいです。
たとえば、落ち着いた雰囲気のカフェを開きたいのに内装がポップすぎるなど、自分の業態やコンセプトに合わないことがあります。
そのため、かえって大幅に改装費用がかかることも。

前の店舗と似てしまう

コンセプトが合っている場合でも、そのせいで前の店と似た雰囲気になりやすく、自分のブランドとしての個性を出すのが難しいこともあります。
周辺地域の人にとっては目新しさがなく、「また同じような店ができた」と思われてしまう可能性もあります。

内装や設備が古い場合がある

前の店舗で使っていた設備は中古であるため、すでに内装や設備が老朽化していたり、不具合を抱えていたりすることがあります。
また、故障した設備は、造作譲渡されているか残置物扱いであるため、自費で直す必要があります。

居抜き物件を借りるのに向いている人

ここでは、居抜き物件はどんな人に向いているか見ていきましょう。

同業種の店舗を開業する人

前のテナントと業種が近い場合、設備やレイアウトの流用がしやすく、無駄が少ないです。
保健所の許可などもスムーズにいきやすい傾向があります。

初期費用をできるだけ抑えたい人

資金が限られている人にとって、内装や設備の再利用は大きな節約になります。
特に飲食店などは設備費が高くつくため、居抜きによるコスト削減が期待できます。

できるだけ早くオープンしたい人

オープン時期が決まっている場合、工事の時間を省ける居抜き物件はかなり有利です。
オープンセールやイベントなどのスケジュールに間に合わせやすくなります。

内装デザインにあまりこだわりがない人

内装の見た目よりもスピードやコスト重視の人には向いています。
ブランドイメージよりも実利を重視したい人にぴったりです。

居抜き物件を借りる際の注意点

居抜き物件は「前の借主の設備をそのまま引き継ぐ」形になるため、通常の物件よりも確認事項が多くなります。
契約前には、以下の点を必ず確認しておきましょう。

■前店舗の閉店理由が何であったか

前の店舗がなぜ閉店したのか、その理由を確認することも大切です。
閉店理由によっては、せっかくお店をオープンしても同じ結果になってしまう可能性があります。
たとえば、立地が悪かった、業種自体に需要がなかった、ターゲット層が合っていなかったなどが考えられます。
契約前にオーナーや前の店舗の情報をしっかり集めておくと安心です。

■オーナーが改装や用途変更を許可しているか

物件の構造や用途を変更したい場合、建物オーナー（貸主）の許可が必要です。
たとえば、間仕切り壁を撤去したい、内装のイメージをガラッと変えたいといった場合は、事前にどこまで工事ができるのか確認しておきましょう。
許可なしで改装してしまうと、原状回復義務が重くなる可能性があります。

■業種に制限がないか

居抜き物件は「前の業種と同じ用途」で使うのが基本です。
たとえば、前の借主が飲食店だった場合、保健所の許可がすでに通っている可能性があります。
同じ業種でも、下記の例のように、自分の希望が叶えられるかどうか確認が必要です。
また、古い設備を使う場合は、行政の許可が再度必要になることもあるので、事前に役所や保健所に相談しておくとスムーズです。

■造作譲渡の内容は明確か

前の店が残した内装や設備を「造作譲渡」で買い取る場合、その費用や内容を必ず明文化しておきましょう。
どの設備が譲渡対象か、譲渡金額はいくらか、いつ支払うのかなど、不明瞭だとあとでトラブルになりやすいです。
また、一部がリース品であった場合、リース契約の有無や期間、返却義務の内容などもチェックしましょう。
とくに、冷蔵庫や空調設備などの高額な機器が含まれている場合は要注意です。

■残置物かどうか

居抜き物件にある設備のうち、「造作譲渡」されないものは「残置物（ざんちぶつ）」扱いとなる場合があります。
残置物を使用してもいいのか、制限があるかどうか、事前に確認していないとトラブルを招きやすいです。
設備一覧表があればそれを見ながら、内見時や契約時に「これは残置物か？譲渡対象か？」といった確認を丁寧に行いましょう。

■設備に不具合がないか

譲渡される設備の不具合があとで判明すると、修理費がすべて自己負担になってしまいます。
エアコンが効かない、排水が詰まる、電気が不安定など、営業に支障をきたす不具合があるかどうか、内見時に必ず動作確認しておきましょう。
できれば、設備一覧表を作成して、各設備の状態を記録しておくと安心です。

■退去時にスケルトン返しが必要か

退去時の対応は、契約内容によって変わります。
スケルトン返しの場合は、内装や設備をすべて撤去しなければならず、その分の工事費用がかかります。
一方で、造作譲渡の契約があれば、内装や設備をそのまま残して返せることが多く、撤去費用がかからないメリットがあります。
部分的な撤去や補修だけ求められることもあるため、原状回復の義務については契約書をよく確認しましょう。

よくある質問

ここでは、居抜き物件に関する「よくある質問」をまとめました。

居抜き物件は、初期費用を抑えて早くお店を始めたい人にとっては魅力的な選択肢です。
ただし、契約や設備の確認は慎重に行いましょう。
自分の業種やこだわりに合った物件を見つけるためにも、不動産会社や専門家に相談しながら進めると安心です。