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賃貸の基礎知識
2023.5.31
管理物件とは？お部屋探しで管理物件を選ぶメリット・デメリット
管理物件とは、不動産会社が所有者から管理をまかされている物件のことです。
また、管理をまかされる場合は、仲介も１つの不動産会社でしか取り扱わない「専任」物件として依頼されていることが多いです。
そのため、同じ不動産会社でお部屋を借りる際の契約手続きから、入居後のトラブル対応、退去後のメンテナンスまで一貫して行うことができるのです。
この記事では、主に入居者から見た管理物件のメリット・デメリットや、物件の探し方を解説しています。
- 管理物件とは
- そもそも物件の管理は誰がする？
- 管理物件は「専任」であることが多い
- 管理物件のメリット
- 管理物件のデメリット
- 入居後のトラブル対応は管理会社が行う
- ニッショー管理物件の特徴
- ニッショー管理の魅力的な物件特集７つ
- 管理物件の探し方
- ニッショーの管理物件を探そう
管理物件とは
管理物件とは、不動産会社が所有者から管理をまかされている物件のことです。
自社で管理をしている物件なので「自社管理物件」と呼ぶこともあります。
また、別の不動産会社が管理をしている物件は「他社物件」と呼び、区別しています。
ほかにも、不動産会社が自社で所有している物件があれば「自社物件」といいますが、管理物件はあくまで管理を“まかされている”物件なので、所有権は元の大家さんにあり、「自社物件」とは異なります。
そもそも物件の管理は誰がする？
物件の管理は、そもそも誰がするものなのでしょうか。
管理の方法には３種類あります。
まずは、物件の所有者自らが行う①自主管理（自己管理）物件です。
そして、所有者が自ら行わない場合には管理を委託することになりますが、通常の②委託管理と、③サブリースという方法があります。
①自主管理（自己管理）物件
所有者は、当然物件の管理をしなくてはなりません。
そこで、所有者自らが管理している物件のことを「自主管理物件」または「自己管理物件」といいます。
所有者は、個人の大家さん以外にも、不動産会社であったり、不動産以外の企業である場合など様々です。
②委託管理物件
物件の所有者が自分で管理をすることが難しい場合は、不動産会社に委託します。
このような物件を「委託管理物件」といいます。
実際、所有者自身で管理をするのは大変なため、世の中の物件は委託管理物件がほとんどです。
具体的な管理内容は、所有者との契約によって様々です。
③サブリース
不動産会社が所有者から物件を借り上げる「マスターリース契約」と、不動産会社から入居者に対して転貸する「サブリース契約」の２つをまとめて『サブリース』と呼ぶことが多いです。
所有者にとってこのシステムを利用するメリットは、たとえ空室があっても定額の家賃収入を不動産会社から得られることです。
その代わり、満室であっても満額は受け取れないという仕組みになっていることや、家賃の減額交渉、途中解約の申し出がある恐れといったデメリットもあります。
このように安定した収入を得る代わりに、収益性も少ないのがサブリースの特徴です。
しかし、これらは所有者と委託された不動産会社との取引であるため、入居者にとっては借りる物件がサブリースであるかどうかは、特に気にする必要はありません。
管理物件は「専任」であることが多い
所有者にしてみれば、物件の「管理」だけでなく「仲介」も一緒にまかせたいですよね。
１つの不動産会社にまとめてお願いした方が、余計な手間も要らず、一貫したサービスが受けられます。
そのため、管理物件は「専任」物件でもあることが多いのです。
「専任物件」とは
専任物件とは、１つの不動産会社だけに仲介を依頼している物件のことです。
ポータルサイトにも専任物件は掲載されていますが、契約できる不動産会社は１つしかないということです。
反対に、複数の不動産会社に依頼する場合は、一般物件といいます。
物件をまかされた不動産会社では、大家さんとの信頼関係が厚い専任物件を優先したいのが当然ですし、より入居者にとって魅力的なお部屋にするため付加価値を持たせる工夫をすることもできます。
管理物件のメリット
入居者から見た管理物件のメリットには、どんなものがあるでしょうか。
ちなみに、ここで紹介しているのは専任の管理物件です。
管理物件のメリット
・物件を取られにくい
・スムーズに内見できる
・物件について詳しい
・家賃交渉が可能な場合がある
・入居後のサポートが充実している
・魅力的な物件がある
物件を取られにくい
自社で管理している物件のため、いつ・どんな入居希望者がその物件を検討しているのか把握しています。
そのうえ専任物件であれば、１つの会社でしか取り扱っていないため、内見から申し込みまで、他の入居希望者とかちあう心配が少なく、比較的余裕をもってお部屋選びができます。
スムーズに内見できる
不動産会社の仲介支店に訪れ、いざお部屋の内見をすることになった際に、その部屋の鍵が管理会社に保管されている場合があります。
来店予約をしていれば、事前に管理会社から預かってくれていることもありますが、一般物件の場合は、他にも内見希望の方がいて、他の不動産会社が内見する場合もあるため、直前に管理会社まで鍵を取りに行く必要があります。
しかし、管理物件であれば、初めから仲介支店に鍵がある場合も多いです。
また、鍵を取りに行く場合でも、自社の管理部門に連絡すればよいためスムーズに行えます。
物件について詳しい
自社で管理しているということは、お客さんを内見時に案内する以外にも、点検や他の入居者への対応などで物件を訪れる機会が多いということです。
そのため、どんな入居者が住んでいるかも知っており、普段どのようなトラブルが起きているかや、大家さんの人柄なども把握しています。
ただし、案内してくれるのは仲介を専門にしている営業社員のため、その人がどこまで知っているかはわかりません。
しかし、自社には管理をしているその物件の担当者がいるため、情報を入手しやすいというメリットがあります。
家賃交渉が可能な場合がある
管理物件の大家さんとは、担当者が日頃から定期的に連絡を取り合い、物件についての報告や提案などをしています。
その際、入居条件についても取り決めがされており、物件によっては家賃交渉が可能な場合があります。
大家さんにしてみれば、部屋が埋まっていてくれた方が家賃収入が得られるため、入居してくれるなら家賃をここまで下げてもいいと言ってくれる場合もあります。
その結果、周辺の物件よりもお値打ちなこともあるでしょう。
入居後のサポートが充実している
大家さんが自ら管理できない大きな理由として、「大変」「面倒」といったことが挙げられます。
委託された管理会社では、大家さんの代わりに、物件や入居者に対して充実したサポートをすることができます。
魅力的な物件がある
物件の付加価値を高めるため、大家さんに対して、魅力的な改修内容を提案できます。
管理会社でこれまで培ってきたノウハウを活かした改装をすることで、入居者にとってはおしゃれな賃貸物件に住めるというメリットがあり、大家さんにとっては次の入居者が決まりやすいといったメリットがあります。
管理物件のデメリット
管理物件にはメリットだけでなく、デメリットもあります。
ここでは、具体的なデメリットを確認してみましょう。
管理物件のデメリット
・物件数が少ない
・良い物件であるとは限らない
・管理物件を優先的におすすめされがち
・交渉できないこともある
・交渉しすぎると断られることも
物件数が少ない
不動産会社が取り扱う物件の中で、管理物件の占める割合は少ないといえるでしょう。
したがって、１つのサイト内で管理物件のみを探そうとすると、物件数が極端に少なくなってしまう場合があります。
良い物件であるとは限らない
管理物件は、良い条件が揃っている物件ばかりではありません。
決まりの悪い物件に困った大家さんの依頼を受けて、管理契約をする場合もあるからです。
したがってお部屋探しをする際は、管理物件かどうかにはあまりこだわらず、あくまでも部屋の条件で比較検討することをおすすめします。
管理物件を優先的におすすめされがち
管理物件は満室であることを目標にしているため、不動産会社はできれば管理物件に住んでほしいと思っています。
そのため、入居者の条件に当てはまっていれば、管理物件を優先的におすすめされることがあるかもしれません。
その場合でも、入居者がチェックすべきは、基本的にはお部屋の条件だけです。
もし気に入らなければ他の物件を紹介してもらいましょう。
交渉できないこともある
管理物件によっては、所有者との取り決めにより家賃の値下げはここまで、と決まっている場合があります。
また、大家さんの人柄も把握していることが多いため、入居者ごとに希望を聞いてもらえないこともあります。
物件についてよく把握しているからこそ、家賃交渉などができない場合があるのです。
交渉しすぎると断られることも
前述の通り、管理物件への交渉については、初めの取り決め以上に行えない場合があります。
そんな中で、入居希望の方が家賃交渉をお願いしても、受け入れてもらえないこともあります。
その後、元々の提示条件で入居申し込みをしても、厄介な客だと思われてしまい、滅多にないとは思いますが審査に落ちることがあるかもしれません。
交渉の内容次第ですが、値下げ前提で話をしないようにするなど、注意しましょう。
入居後のトラブル対応は管理会社が行う
実は、賃貸物件を借りるにあたり、大事なのが管理者です。
しかし、不動産屋さんといえば、物件を紹介してくれる仲介店舗の印象で決めることが多いのではないでしょうか。
確かに、担当者の親身な対応であったり、希望の物件を紹介してもらえたからといった理由があるとは思います。
しかし、実際に引っ越してから何かトラブルがあった際や、部屋についての質問があるときに入居者が連絡するのは仲介店舗ではなく管理者です。
大家さんが貸主であり管理も兼ねている場合は「大家さん」が管理者です。
また、大家さんに委託された会社が管理をしている場合は、その会社が「管理者」となります。
そのため、誰が管理しているかによって、入居後の対応が全く変わるため、住み心地や何かあったときの安心感などに影響が出ます。
管理者の違いによる、メリット・デメリット
●個人の大家さんの場合
＜メリット＞
直接対応になるため、対応が早いことも。
＜デメリット＞
連絡がすぐにつかない場合も。
できることには限りがある。
大家さんが専門業者に委託した場合でも、入居者はその業者とはやりとりできない。
個人の大家さんが管理者である場合、直接入居者とやり取りすることになります。
場合によっては連絡がすぐつかないことも。
大家さんがその物件に住んでいる、もしくは近所に住んでいることも多いため、対応が早いこともありますが、できることにも限界があります。
もし大家さんが自ら対応できないと思ったら、専門の業者へ委託することもあります。
その場合、入居者からその業者に直接連絡できるわけではないため、大家さんから十分な説明をもらえない場合は、どんな業者に依頼をしたのか、具体的にいつどのように対応してくれるのか、入居者が把握できないこともあります。
●業者の場合
＜メリット＞
連絡が取りやすい。
対応は比較的早い。
＜デメリット＞
会社が休みの場合は緊急時でも連絡がとれないことも。
「※ニッショーでは24時間電話対応可能な【ライブネット24】サービスあり」
大家さんの許可が必要な場合、対応が遅くなることもある。
営業時間が決まっているため、連絡は取りやすいです。
しかし休業日や年末年始など会社自体が休みの時は、連絡がつかないこともあります。
対応自体は比較的早いですが、内容によっては大家さんに許可を得てからの対応になるため、時間がかかることもあります。
ニッショー管理物件の特徴
管理会社では、どのようなことを行っているのでしょうか。
ここではニッショー管理会社の主な業務内容を見てみましょう。
・入居者からの連絡窓口
・管理・メンテナンス
・賃料集金代行
・退去時の対応
・各種ご提案
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- 入居者からの連絡窓口
- 設備のトラブルをはじめとする、入居者からのさまざまな連絡に対し、オーナーに代わってニッショーが連絡窓口となり、迅速に対応します。
建物に関するトラブルや相談を24時間365日することができる「ライブネット24」のサービスを提供しています。
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- 管理・メンテナンス
- 定期巡回を実施し、建物、諸設備の点検を行い、必要であればメンテナンスのご提案、実施をします。
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- 賃料集金代行
- オーナーに代わって入居者の家賃集金を代行します。
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- 退去時の対応
- 退去の受付から再募集、退去時のルームチェック、修理手配、保証金精算まですべてニッショーにて行います。
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- 各種ご提案
- ニッショーグループとしての蓄積されたノウハウを活かし、最適なプランをご提案いたします。
「ニッショー建物管理3つの強み」
さらにニッショー管理物件には３つの強みがあります。
１．管理戸数91,000戸の実績
物件管理と入居者募集の両事業を自社内で展開。
オーナーと入居者、双方の目線からバランスの取れた物件価値の保持・創造を行い管理物件は高い入居率を保持。
２．トラブル時も迅速対応
専任スタッフが定期的に建物を巡回して、排水溝や屋上の防水、外壁の塗装状況やひび割れをチェック。
また、上階からの水漏れや給水ポンプの故障など、さまざまなトラブルにもスピーディーに対応。
３．物件に新しい価値づけをし、お客様にアピール
物件への注目度を高めるための施策として「&room（アンドルーム）」「コラボルーム」「なごや女子部屋」「DesignRoom（デザインルーム）」など、話題性を持たせつつ、予算に応じた特長的なリフォーム・リノベーションをご提案します。
ニッショー建物管理について詳しくはこちらニッショー管理の魅力的な物件特集７つ
ニッショーの管理物件だからこそできる、魅力的なコンテンツを紹介します。
賃貸でもおしゃれな部屋に住みたい、こんな部屋に住んでみたいといった希望を叶える、唯一無二の物件がたくさんあります。
なごや女子部屋
名古屋・愛知・岐阜・三重で一人暮らしをする女性が、可愛くておしゃれな物件を探せる「なごや女子部屋 」。
すべてのお部屋に防犯設備・セキュリティ対策がされているので初めての一人暮らしでも安心して暮らせます。
デザインルーム
“部屋にもっと自由を。”をコンセプトに展開する「DesignRoom」。
男前インテリア、塩系インテリア、カフェ系インテリアの3つのテーマごとに、ワクワクするお部屋を紹介しています。
コラボルーム
ニッショーと「遊べる本屋」ヴィレッジヴァンガードがコラボして造り出した、アート感覚と遊びごころいっぱいのコンセプト賃貸住宅を紹介しています。
アンドルーム
住む「&」たのしいコトができる賃貸住宅がコンセプトの「room（アンドルーム）」。
本格的な筋トレ・フィットネスができる部屋や、おうちキャンプが楽しめる部屋、映画館のようなシアタールームのある部屋など、“ただ住むだけじゃない、何かが楽しめる賃貸住宅”を紹介しています。
車部屋
愛知・岐阜・三重のガレージハウス賃貸物件をまとめた特集コンテンツ『車部屋（くるまべや）』。
物件自体が希少のため、すぐに埋まってしまったり、希望のエリアでなかなか物件が見つからないこともありますが、愛車を大切にしたい方には、夢のような物件ばかりです。
シニアライフサポート
ニッショーでは、高齢者見守りサービス「シニアライフサポート」を展開し、高齢者歓迎の物件を紹介しています。
家具家電付プラン
ニッショーでは、家具家電付帯可能な物件の中からお部屋を選ぶことができます。
5つのプランから選ぶだけで簡単・快適に新生活をスタートできますよ。
ニッショーは賃貸住宅のリフォーム・リノベーションにも強い
管理物件に対してはリフォームやリノベーションの提案もしやすいため、賃貸物件ではなかなか見ることのできない、おしゃれな改装をすることもできます。
退去後のお部屋を、ただ普通に修繕するのではなく、より入居者にとって魅力的で価値を高めたお部屋に変えることができます。
中には、前述した各コンテンツに属する物件に変えられる場合もありますよ。
管理物件の探し方
管理物件に注目してお部屋探しをするのは、実は困難です。
賃貸サイトには、取り扱っている仲介店舗は書いてありますが、管理者がどこかまでは書いてありません。
そのため、不動産会社が管理している物件を探すには以下のような方法があります。
不動産会社に問い合わせる
管理会社は実際に契約する段階になって知ることが多いため、賃貸サイトでお部屋探しをしている際には、なかなか見つけづらいのが現状です。
そのため、不動産会社に問い合わせる際に、管理会社を重視したい旨を伝え、いくつか物件をピックアップしてもらうと安心です。
物件の看板を見る
物件の看板には、入居者募集をしている仲介業者の看板と並んで、管理会社の看板が設置されている場合があります。
しかし、建物の外側ではなく、エントランスやポストの近くなど、建物内部に看板があることも。
そのため、現地に行っても必ず管理会社がわかるとは限りません。
また、看板のうつった写真がサイトに掲載されていれば、わかる場合もあります。
不動産会社の自社サイトで探す
ポータルサイトではなく、不動産会社の自社サイトで探すと、管理物件がわかりやすくアピールされていることがあります。
ポータルサイトでは管理会社までわからないことが多いです。
ニッショーの管理物件を探そう
ニッショーサイトでは、ニッショー管理の物件には「あんしん管理」のマークが付いています。
また、管理物件は、同時に専任物件であることが多いです。
その場合は、ニッショーでしか取り扱っていない物件という意味で「ニッショー限定物件」のマークが一緒に書いてあります。
あんしんの自社管理
豊富な実績とノウハウを持つニッショー各エリアの管理営業所による自社管理物件!
「5つのあんしんポイント」で快適な暮らしを支えます。
❶ 24時間・365日対応であんしんの生活をサポート
❷ 愛知・岐阜・三重県下で管理戸数91,000戸の実績
❸ 28拠点の管理営業所はすべて直営で、均一のサービスをご提供
❹ 家具家電付きや高齢者歓迎の物件も多数管理
❺ 退去時のリフォームでは抗菌処理を実施
他にもこんなメリットが！
【ニッショー管理物件入居者専用Webガイド】を通じて、お困り事や疑問をすぐに解決！
お部屋に関するお問合せや各種証明書の発行手続きも可能です。
まとめ
管理物件は、１つの不動産会社でしか扱っていない専任物件であることも多く、入居者にとっても物件の所有者にとっても充実したサポートや安定したサービスを受けられるといったメリットがあります。
お部屋探しをする際は、管理物件を優先的に探すことはなかなか難しいものの、ニッショーでは「あんしん管理」のマークが付いているため、見つけやすくなっています。
また、「なごや女子部屋」や「アンドルーム」など魅力的なコンテンツとしても管理物件を紹介しています。
入居後も安心な「管理物件」をぜひ見つけてみてください。
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