分譲マンションを賃貸に出すには？メリット・手順・注意点・税金まで徹底解説！
分譲マンションを手放さずに活用する方法のひとつが「賃貸に出す」ことです。
家賃収入を得られるほか、節税効果や資産の有効活用など多くのメリットがあります。
一方で、手続きや管理、契約面で注意が必要な点もあります。
この記事では、分譲マンションを賃貸に出す際のメリット・手順・費用・注意点などをわかりやすく解説します。
分譲マンションは賃貸に出せる？
分譲マンションを所有していても、ライフスタイルの変化や転勤などで住めなくなった場合、「売るか貸すか」で迷う方も多いでしょう。
実際、多くの分譲マンションでは賃貸に出すことが可能ですが、管理規約や使用細則によっては「事前届出」や「承認」が必要な場合もあります。
ごく一部には、短期賃貸や民泊などを制限している物件もあります。
- ＜分譲マンションを貸す際の注意事項＞
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■管理規約や使用細則の確認
賃貸が禁止されていないか、事前の届け出が必要かを確認
■管理組合への連絡
賃貸に出すことを伝え、必要な手続きを行う
■借主への規約説明
賃借人にも規約を守ってもらう必要があるため、契約時にしっかり説明する
「賃貸に出す」こと自体は法律上問題ありませんが、事前の確認と準備が不可欠です。
マンションを賃貸に出すメリット
マンションを賃貸に出すことで、単に空き家を活用するだけでなく、経済的・資産的に多くのメリットが得られます。
ここでは、実際にオーナーが感じやすい主なメリットを紹介します。
- メリット
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●家賃収入が見込める
●節税効果がある
●資産価値を保てる・残せる
●将来的に再び住むことができる
●家賃収入でローン返済ができる
●資産価値が高まる可能性がある
●家賃収入が見込める
マンションを貸し出すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
空き家のままにしておくよりも、資産を活用する方法として有効です。
生活費の補填やローン返済に充てることで、家計にもプラスになります。
●節税効果がある
賃貸経営では、物件にかかる維持管理費用を「経費」として計上できます。
たとえば以下のような支出が経費になります。
・固定資産税
・都市計画税
・ローン金利
・修繕費
・管理費
・火災保険料
収入から必要経費を引いた金額が課税対象となるため、対象となる支出を経費として計上することで節税につながります。
●資産価値を保てる・残せる
売却せずに賃貸に出すことで、マンションを自分の資産として保ち続けることができます。
将来的に不動産価格が上昇すれば、売却益を得ることも期待できます。
定期的に人が住むことで建物の劣化防止にもつながります。
●将来的に再び住むことができる
「転勤で数年間だけ家を空ける」といったケースでは、賃貸に出しておくことで、戻って再び住むことも可能です。
売却と違い、柔軟な選択肢を持てる点が大きなメリットです。
●家賃収入でローン返済ができる
住宅ローン返済中でも、マンションを賃貸に出せば家賃収入でローンの負担を軽減できます。
家賃が返済額を上回れば、利益を得たり繰り上げ返済も可能になります。
収支のバランスを見て賃料設定を行うことが大切です。
●資産価値が高まる可能性がある
マンションは立地や周辺環境の変化、再開発の進行などによって資産価値が上昇することがあります。
空き家として放置しておくよりも、賃貸に出して適切に管理することで建物の状態を維持しやすく、将来的に売却する際の評価が高くなるケースもあります。
賃貸運用が資産価値の下支えにつながる点は、大きなメリットです。
マンションを賃貸に出すデメリット
マンションを賃貸に出すことには多くのメリットがありますが、その一方でオーナー側に発生するリスクや負担も存在します。
ここでは、賃貸に出す前に知っておきたい主なデメリットを整理して解説します。
- デメリット
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●ローンの借り換えが必要
●住宅ローン控除が使えなくなる
●修繕や入居者対応などの手間がかかる
●空室リスクがある
●維持費や固定資産税の負担が続く
●ローンの借り換えが必要
原則として、住宅ローン（自宅用）で購入した物件を賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ用途変更の承諾を得る必要があります。
無断で賃貸利用すると契約違反とみなされる場合があるため注意が必要です。
もしローンが残っている場合は、不動産投資をして収益を得ることを目的とした「不動産投資ローン」へ借り換えが必要になる場合があります。
●住宅ローン控除が使えなくなる
住宅ローン控除は居住用が前提のため、賃貸に出す場合は対象外になります。
そのため、住宅ローン控除を受けられなくなることも事前に理解しておきましょう。
●修繕や入居者対応などの手間がかかる
オーナーとして、設備の修理や入居者トラブルへの対応が必要になります。特に築年数が経過している物件では、思わぬ修繕費がかかることもあります。
●空室リスクがある
入居者が決まらない期間が続くと、家賃収入が得られず経済的負担となる可能性があります。
立地や管理状態によっては、空室が長期化するリスクも。
賃貸オーナー必見！本当に効果的な「空室対策」とは？コストに合わせた対策方法をご紹介
●維持費や固定資産税の負担が続く
賃貸に出していても、固定資産税・管理費・修繕積立金などの維持費はオーナーが負担します。
想定よりも費用がかかるケースもあるため、事前に把握しておくことが大切です。
マンションを賃貸に出す際の注意点
マンションを賃貸に出す際は、収益を得るチャンスがある一方で、事前に確認しておくべき重要なポイントも多くあります。
ローンや契約面の確認、管理のコスト、トラブルを防ぐための準備など、見落としやすい点を整理しておきましょう。
・住宅ローン残債の扱いが課題に
・修繕費の突発的負担に要注意
・管理コストが収益を圧迫することも
・赤字になるリスクも想定すべき
・入退去時のトラブルに発展することもある
・契約期間中の解除が難しい
・住宅ローン残債の扱いが課題に
賃貸に出すマンションに住宅ローンが残っている場合、事前に金融機関へ相談が必要です。
場合によっては賃貸目的での利用を認めてもらえなかったり、ローンの借り換えが求められることもあります。
また、賃貸に出すことで住宅ローン控除が使えなくなる点にも注意が必要です。
・修繕費の突発的負担に要注意
オーナーには建物や設備の修繕義務があります。特に築年数が古い物件は、設備の老朽化によるトラブルが起こりやすいため、突発的な修繕費用の発生も想定しておく必要があります。
・管理コストが収益を圧迫することも
管理を不動産会社に任せる場合、管理委託費用が発生します。一般的に月額家賃の数％が相場ですが、長期的な収支に影響するため、費用対効果をよく比較して選ぶことが大切です。
・赤字になるリスクも想定すべき
マンションを貸すには、家賃収入だけでなく各種コストも考慮した収支シミュレーションが不可欠です。
ローン返済・管理費・税金などを含めて手残りがあるかどうかを事前に確認しておきましょう。
・入退去時のトラブルに発展することもある
入居前に室内や設備の状態を写真などで記録し、管理会社や入居者と共有しておくことで、退去時の原状回復トラブルを防ぐことができます。
小さな傷や汚れでも記録を残しておくと安心です。
・契約期間中の解除が難しい
マンションを一度貸すと、契約期間中に貸主の都合で解約することは基本的にできません。
特に「普通賃貸借契約」では自動更新が原則で、解約には正当な理由や立退料が求められます。
将来再び住む予定があるなら、定期賃貸借契約の検討が必要です。
マンションを賃貸に出す手順と流れ
マンションを賃貸に出すには、順を追って適切な手続きを行うことが大切です。
ここでは、不動産会社の選定から入居者の募集、契約締結、入居までの一般的な流れをわかりやすく解説します。
- ①仲介や管理を依頼する不動産会社を選ぶ
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信頼できる不動産会社を選ぶことが、賃貸経営の成功の第一歩です。管理業務を任せる会社を選ぶか、自主管理にするかも検討しましょう。
- ②賃貸条件や契約形態を決める
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家賃や賃貸期間、契約の種類（普通借家契約・定期借家契約など）を決定します。リフォームの必要性もこの段階で検討しましょう。
- ③不動産会社と契約を結ぶ
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選んだ不動産会社と媒介契約や管理委託契約を締結します。契約形態（専任・一般など）により募集方法や情報公開の範囲が異なります。
- ④家賃や募集条件を決める
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近隣相場や物件の状態をもとに、家賃や敷金・礼金、入居条件を設定します。
- ⑤入居者を募集する
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不動産会社がポータルサイトや店頭で入居者募集を開始します。早く決めるには条件設定や物件の見せ方も重要です。
- ⑥入居者を審査する
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入居希望者が現れたら、属性や収入、職業などをもとに審査を行います。トラブル防止のためにも重要なステップです。
- ⑦賃貸借契約を締結する
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審査に通過した入居者と契約を交わします。重要事項説明や契約書の締結を行い、契約金を受領します。
- ⑧入金確認・入居
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敷金・礼金・初月の家賃などが振り込まれたら、鍵を渡して入居開始です。
マンションを賃貸に出す際にかかる費用と税金
分譲マンションを貸す際は、契約の手続きや管理以外にも「どんな費用がかかるのか」「税金はどれくらい発生するのか」が気になるところです。
ここでは、実際にかかる代表的な費用と、押さえておきたい税金のポイントについて解説します。
マンション賃貸で必要な費用
- リフォーム・設備交換費
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築年数が経っている物件は、壁紙や水回り、扉などのリフォーム・修繕が必要になることがあります。
第一印象が大切なため、内覧前に部屋を整えておくことで入居希望者の反応が良くなるケースもあります。
必要なリフォームの範囲は、不動産会社に相談して判断すると安心です。
- 仲介手数料
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仲介手数料とは、入居が決まった場合に不動産会社へ支払う成功報酬です。一般的には「家賃1か月分＋消費税」が上限とされています。
- 管理委託料
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物件の管理を不動産会社に任せる場合、月額で管理委託料がかかります。
相場は「家賃の約5～10％程度」、家賃収入がなければ発生しないことが多いです。
入居者対応や家賃の集金、設備トラブル対応などを任せることができ手間を減らすことができます。
経費として計上する場合は、確定申告が必要です。
- クリーニング代
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貸し出し前には室内クリーニングを行うのが一般的です。
壁紙やフローリングの状態によってはリフォームも必要になるため、現状を確認し必要に応じてメンテナンスしておくとよいでしょう。
マンション賃貸で支払う税金
- 所得税・住民税
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家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」が、所得税・住民税の課税対象になります。
確定申告で正しく申告し、納税が必要です。
節税を意識するなら、リフォーム費や管理費などを「必要経費」として計上することがポイントです。
- 固定資産税・都市計画税
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賃貸に出していても、所有している限り固定資産税や都市計画税の支払いは続きます。
ただし、固定資産税・都市計画税は必要経費として扱えるため、確定申告で忘れずに申告しておきましょう。
マンションをスムーズに賃貸へ出すためのコツ
ここでは、マンションをスムーズに賃貸へ出すためのコツを３つ紹介します。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンションの賃貸を成功させるには、どの不動産会社と契約するかが重要です。地域の相場に詳しく、賃貸実績のある会社を選ぶことで、空室リスクの軽減やトラブルの予防につながります。また、管理まで任せたい場合は、賃貸管理を行っているかもチェックポイントです。
適切な家賃設定を行う
高すぎる家賃は入居希望者が集まらず、空室期間が長引く原因になります。反対に、安すぎると収益性が下がってしまいます。
周辺の家賃相場を参考にしながら、立地や設備、築年数に見合った適正価格を設定しましょう。
不動産会社に家賃査定を依頼するのも有効です。
需要のあるターゲット層を把握する
貸し出すエリアにどのようなニーズがあるかを事前に確認することも重要です。
たとえば、駅近であれば単身者や若い夫婦向け、学校が近ければファミリー層に向けたアプローチが効果的です。
想定する入居者に合わせて、内装や設備、アピールポイントを整えることで反響が得やすくなります。
マンションを賃貸に出すのに向いている物件とは？
マンションを賃貸に出す前に、自分の物件が「借りられやすい条件」を満たしているかを確認することが重要です。
賃貸市場では、立地や設備、物件の状態が入居希望者の判断に大きく影響します。
ここでは、賃貸に出すのに向いているマンションの特徴を紹介します。
■立地が良い
マンションを賃貸に出す際、駅からの距離や周辺の利便性は非常に重要です。
徒歩10分以内に駅やスーパー・病院・学校などがあると、幅広い層からのニーズが期待できます。
特に都市部や大学・オフィス街の近くにあるマンションは、高い入居率を保ちやすいでしょう。
■人気設備が完備
現代の入居者は、設備面でも快適さを重視しています。
マンションを賃貸に出す場合は、オートロック、宅配ボックス、Wi-Fi無料、浴室乾燥機などの人気設備があるとアピールになります。
設備が充実しているほど、物件の競争力が高まります。
■内装や外観がきれい
築年数よりも、室内や共用部の清潔感・管理状態の良さが重視される傾向にあります。
マンションを賃貸に出す前に、壁紙の張り替えやクリーニングなどを行い、第一印象を良くすることが成約率アップにつながります。
実際どうだった？マンションを賃貸に出した成功・失敗体験談
マンションを賃貸に出すかどうか迷っている方にとって、実際に貸した人の体験談はとても参考になるはずです。
ここでは「マンションを賃貸に出す」ことで得られたメリットや、想定外のトラブルに悩まされた失敗例など、リアルなエピソードを紹介します。
判断材料のひとつとして、ぜひチェックしてみてください。
マンションを貸して良かった体験談
転勤で住まなくなったマンションを賃貸に出したところ、想定以上の家賃で借り手が見つかり、ローン返済を家賃収入でまかなえるように。
負担が減って本当に助かりました。
初めての賃貸経営で不安だったけれど、管理会社に一括で任せたおかげでトラブルもなく、空室期間も短く済みました。
転居後も手放したくなかったマンションを放置せずに貸したことで、収入が得られ資産も維持できてよかったです。
マンションを貸して後悔した体験談
将来戻るつもりで貸していましたが、普通賃貸借契約にしていたため退去交渉が難航…。
立ち退き交渉や費用が発生してしまいました。
入居者からのトラブルや修理対応に追われ、手間と出費が想像以上！
自分で管理するのは負担が大きすぎました。
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