収益物件とはどんな不動産？メリット・デメリットや選び方をやさしく解説
「収益物件ってどんな不動産のこと？」「本当に安定した収入が得られるの？」
これから不動産投資を始めようとする方なら、こうした疑問を持つのではないでしょうか。
この記事では、収益物件の基本的な意味や種類、メリットだけでなくデメリットやリスクまで、オーナーとして押さえておきたい基礎知識を解説します。
収益物件とはどんな不動産？
収益物件とは、家賃収入や売却益などの利益を得る目的で所有する不動産のことを指します。
自分や家族が住むためではなく、「貸す」「売る」といった活用を通じて収入を得る点が特徴です。
たとえば、アパートやマンションを購入して入居者に貸せば、毎月の家賃収入が得られます。
また、購入した物件の価値が上がったときに売却すれば、その差額も収益になります。
こうした物件を購入する際には、住宅ローンとは異なる「不動産投資ローン」を利用するのが一般的です。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高く、審査でも借りる人の年収や勤続年数に加え、物件の収益性や立地条件が重視される点が大きな違いです。
収益物件の種類と特徴
収益物件は大きく分けて「住居向け物件」「会社・オフィス向け物件」「お店や店舗・倉庫向け物件」の3種類があります。
物件の用途によって収益の安定性やリスクの特徴が異なるため、自分の投資スタイルに合ったものを選ぶことが大切です。
住居向け物件（アパート・マンション）
アパートやマンションなど、入居者に住まいとして貸し出す物件です。
需要が安定しているため、空室リスクを抑えやすいのが特徴です。
一方で、家賃水準は比較的低めで、大きな収益性を狙うのは難しい場合もあります。
会社・オフィス向け物件（事務所）
オフィスビルやレンタルオフィスなど、企業や個人事業主に貸し出す物件です。
1件あたりの賃料は住居系より高い傾向があり、長期契約を結びやすいのが特徴です。
ただし、退去後は次の入居まで時間がかかることもあり、空室期間が長くなるリスクには注意が必要です。
お店や店舗・倉庫向け物件（テナント）
店舗や飲食店などの営業スペースを貸し出す物件です。
立地によっては1件あたり高い収益を期待できます。
ただし、景気変動や事業の成否によって入退去が発生しやすいため、安定性は住居系より劣る傾向にあります。
収益物件の仕組みと利回り
収益物件は、持っているだけで自動的にお金が入るわけではありません。
収益が生まれる仕組みを理解しておくことが大切です。
１．家賃収入（インカムゲイン）
入居者に貸すことで毎月得られる「家賃収入」をインカムゲインといいます。
例えば、アパートやマンションを所有していれば、入居者から家賃が振り込まれ、それが安定した収益になります。
空室が出ると収入が減るため、入居率の維持や募集活動も重要です。
２． 売買差益（キャピタルゲイン）
購入時より高い価格で物件を売却し得られた「売買差益」をキャピタルゲインといいます。
エリアの人気上昇や建物の価値向上などが影響しますが、売却益は必ず得られるものではない点に注意が必要です。
３．利回りの考え方
収益物件の収益性を判断するための指標として「利回り」があります。
表面利回り：年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100
実質利回り：（年間家賃収入 − 管理費・修繕費・税金などの年間経費） ÷ 購入価格 × 100
例：2,000万円で購入した物件で年間家賃収入が120万円の場合
表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6％
実質利回りを見ることで、より現実的な収益の目安がわかります。
収益物件で得られるメリット
収益物件を所有することで得られるメリットは、家賃収入だけではありません。
長期的な資産形成や節税効果、リスク対策など、オーナーにとって多くの魅力があります。
ここでは代表的な5つのメリットを紹介します。
- メリット
-
・安定した家賃収入を得られる
・ローン返済後は“家賃がそのまま収益”に
・相続・節税対策にも有効
・少ない自己資金で始められる（レバレッジ効果）
・生命保険の代わりにできる
安定した家賃収入を得られる
入居者がいる限り、毎月の家賃収入を得る可能性が高いです。
定期的な収益源になるため、会社員としての給与に加えて副収入を得たい人や将来の年金対策を考える人にも人気があります。
ただし、空室や滞納などのリスクを減らすためには、立地や管理状態をしっかり見極めることが重要です。
ローン返済後は“家賃がそのまま収益”に
ローン返済中は家賃収入が返済に充てられますが、完済後はそのまま家賃が収益として活用できる可能性があります。
長く運用することで、安定した不労所得源となるケースもあります。
相続・節税対策にも有効
収益物件を持つと、現金よりも相続税評価額を下げられる可能性があり、相続対策として活用されることがあります。
また、修繕費や管理費などの経費を計上できるほか、不動産投資で赤字が出た場合は給与所得などと損益通算が可能です。
これにより、所得税や住民税の軽減につながることが期待できます。
少ない自己資金で始められる（レバレッジ効果）
収益物件は、自己資金に加えて金融機関のローンを利用して購入するのが一般的です。
借入によって自己資金以上の資産を動かせる「レバレッジ効果」を活かせば、少ない元手で大きな利益を得られる場合もあります。
生命保険の代わりにできる
不動産投資ローンには、一般的に「団体信用生命保険（団信）」への加入が必要です。
ローン返済中にオーナーが亡くなった場合、残りの借入は保険で完済され、家族に無借金の資産が残る仕組みです。
そのため、収益物件は生命保険の代わりとして家族の生活を守る手段になることもあります。
収益物件の考えておきたいデメリット
収益物件には魅力的な面が多い一方で、考えておきたいデメリットもあります。
- デメリット
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・初期費用やローン返済の負担が大きい
・空室や家賃下落による収益の不安定さ
・管理や修繕に手間とコストがかかる
・売却しづらく流動性が低い
初期費用やローン返済の負担が大きい
収益物件の購入には、頭金・諸費用などの初期費用がかかり、数千万円規模になることもあります。
また、ローンを利用する場合は、金利上昇や空室発生によって返済が負担になるリスクもあります。
さらに、融資の際には保証人や保証会社の契約が必要になる場合もあり、返済が滞った場合のリスクも踏まえて計画を立てることが大切です。
空室や家賃下落による収益の不安定さ
入居者がいない期間は家賃収入が途絶えてしまいます。
また、周辺の物件供給が増えると、家賃を下げざるを得ないケースも。
収益を安定させるには、立地や物件の状態、ターゲット層を見極めた運用が重要です。
管理や修繕に手間とコストがかかる
建物の老朽化や設備トラブルなど、所有者として対応が必要な場面も多くあります。
管理会社に委託すれば手間は減りますが、管理委託料や修繕費などの支出は発生します。
長期的な運用を見据えて、維持費をあらかじめ見込んでおくことが大切です。
売却しづらく流動性が低い
収益物件は株式などと違い、すぐに売却して現金化できないという特徴があります。
景気や金利、地域の需要などによって買い手が見つかりにくくなることもあり、売却までに時間がかかるケースも少なくありません。
急な資金が必要になったときに対応しづらい点は、事前に理解しておく必要があります。
収益物件のリスクや注意点
収益物件は安定した収入や資産形成の手段として魅力的ですが、運用にはいくつかのリスクや注意点があります。
ここでは、オーナーとして知っておきたい主要なリスクと注意点を整理して解説します。
需要の変化による空室リスク
エリアの人口減少や周辺環境の変化により、入居希望者が減ってしまうケースがあります。
特に地方エリアや築年数の古い物件では、入居率を維持するためにリフォームや家賃の調整が必要になることも。
購入前には、周辺の需要動向や将来的な開発計画をチェックするとともに、入居者募集に強い管理会社へ委託する方法も検討すると安心です。
金利上昇や増税による返済負担の増加
不動産投資ローンを変動金利型で組んでいる場合、経済情勢の影響で金利が上昇すると、返済額が増えて利益を圧迫する可能性があります。
さらに、将来的な税率の引き上げや増税により、支払う税金が増えるリスクも考慮しておく必要があります。
余裕をもった返済計画を立てるとともに、固定金利や繰り上げ返済などの選択肢も検討しておくと安心です。
突発的な修繕費・トラブル対応
建物や設備の老朽化により、突発的な修繕費が発生することがあります。
また、入居者トラブルや家賃滞納など、人的リスクもゼロではありません。
さらに、地震や台風などの自然災害による損害リスクも考慮する必要があります。
管理会社に依頼している場合は対応体制を確認し、依頼していない場合も自分で対応方法を整え、火災保険や地震保険などを活用しておくことが重要です。
売却時に思ったより利益が出ない可能性
物件の価格は景気や需要によって変動します。
購入時よりも価格が下がっていると、売却しても思ったほど利益が得られない場合があります。
長期的な視点での運用を前提に、出口戦略（売却タイミングや市場動向）を意識しておくことが大切です。
自分で住む場合の注意点（賃貸併用住宅）
収益物件の一部を自分で住む賃貸併用住宅として利用する場合、投資用物件とは異なる注意点があります。
住宅ローンが使えるかどうかや、税金・経費の扱いが変わることがあります。
さらに、自分で住む部分があることで、入居者募集や家賃収入、将来の売却に影響する可能性もあるため、購入前に条件をしっかり確認しておくことが大切です。
押さえておきたい収益物件の選び方
収益物件を選ぶときは、物件の種類や立地、収益性だけでなく、将来的な管理や売却まで見据えることが重要です。
ここでは、オーナーが物件選びで重視すべきポイントを整理します。
１． 立地・アクセスの良さを確認する
収益物件を選ぶうえで、立地は重要なポイントです。
駅からの距離や交通アクセス、周辺の生活環境・治安などをチェックしましょう。
人気エリアや利便性の高い地域は入居需要が高く、空室リスクを抑えやすくなります。
また、ハザードマップで災害リスク（水害・地震など）を確認しておくと安心です。
気になる物件は、実際に現地へ足を運び、周辺の雰囲気や利便性を自分の目で確かめることも大切です。
２． 物件の種類とターゲット層を意識する
アパートやマンション、一戸建て、事務所や店舗など、収益物件にはさまざまな種類があります。
それぞれ、想定される入居者層やニーズが異なる点に注意が必要です。
たとえば、単身者向けのアパートなら駅近やコンビニが重視されたり、ファミリー向けのマンションなら学校やスーパー、公園などの生活環境がポイントになります。
どんな人に貸したいかターゲット層を明確にすることで、空室リスクを減らしやすくなります。
３．収益性（利回り・価格）を確認する
収益物件を選ぶときは、年間家賃収入と購入価格をもとに利回りを計算して、収益性を確認しましょう。
ただし、購入価格だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税などの経費も考慮することが重要です。
たとえば、2,000万円で購入し年間家賃120万円の場合、表面利回りは6％ですが、経費を引いた実質利回りで計算することで、より現実的な収益を把握できます。
収益性を判断する際は、実質利回りを重視することがポイントです。
表面利回り：年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100
実質利回り：（年間家賃収入 − 管理費・修繕費・税金などの年間経費） ÷ 購入価格 × 100
４．建物の状態・築年数をチェックする
築年数が古い物件は、修繕や設備交換のコストがかかりやすくなります。
また、建物の構造ごとに定められた耐用年数を超えると、資産価値が下がったり、融資を受けにくくなることもあります。
たとえば、木造は22年、鉄筋コンクリート造などは47年が目安です。
購入前には、耐震性や設備の状態、将来的な修繕費を確認しておくことが大切です。
５．管理体制・周辺の物件状況を確認する
収益物件を安定して運用するには、信頼できる管理会社の存在が欠かせません。
入居者募集やトラブル対応をしっかり行ってくれるかどうかに加え、創業年数・管理物件数・地域での実績も確認しておくと安心です。
また、周辺に同じような物件が多いと家賃や入居率に影響する可能性があるため、エリアの競合状況や需要の傾向もあわせてチェックしておきましょう。
売買仲介・賃貸管理もニッショーで！
ニッショー住販では、一棟売などの収益不動産の売買を行っております。
これまでに1,254棟の成約実績（始期 平成19年7月31日～令和7年9月20日）があり、多くのオーナー様に選ばれています。
また、ニッショーグループの総合力を活かし、初心者の方でも安心して収益物件を購入・運用できる体制を整えています。
売買仲介だけでなく、建物調査・入居者募集・建物管理・リフォーム・リノベーションまで、ワンストップでサポート。
オーナー様に寄り添いながら、安心で安定したアパート経営をお手伝いします。
