持ち家を賃貸に出すには？メリット・流れ・注意点まで完全解説！

2025.12.16

持ち家を賃貸に出したいと考えたとき、「そもそも貸せるのか」「何から始めればいいのか」「お金や税金はどうなるのか」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、持ち家を賃貸に出す際のメリット・デメリットや手順、住宅ローンが残っている場合の考え方、注意点についてわかりやすく解説します。

持ち家を賃貸に出すことはできる？

持ち家は、条件を満たしていれば賃貸に出すことが可能です。
転勤や住み替えなどをきっかけに、自宅を一時的に貸し出すケースも少なくありません。

持ち家を賃貸に出す理由: ●転勤・転職で一時的に引っ越す人
●離婚や家族構成の変化で住めなくなった人
●実家ではない家を相続したが自分は住まない人
●介護のために親と同居するが自宅を残したい人

持ち家を賃貸に出す際によくある不安

持ち家を賃貸に出すという選択は、誰にとっても簡単な決断ではありません。
こだわって建てた注文住宅や、かつて自分が住んでいた思い入れのある家であればあるほど「できるだけ丁寧に使ってくれる人に住んでほしい」と思いますよね。
特に、転勤などでやむを得ず自宅を離れ、いずれまた戻ってきて自分たちが住むという場合は、せっかくのマイホームを他人に貸しても大丈夫だろうかと不安に思うのは自然なことです。
そんな不安を解消するためにも、まずは持ち家を賃貸に出すメリットや注意点を整理しておきましょう。

持ち家を賃貸に出すメリット

持ち家を賃貸に出すと、以下のようなメリットがあります。

１．家賃収入が得られる

最大のメリットは、住まなくなった家から家賃収入が得られることです。
毎月の固定収入が見込めるため、生活費の足しにしたり、住宅ローンの返済に充てたりすることができます。

２．節税効果が期待できる

賃貸に出しておけば「活用している資産」として評価されるため、固定資産税の軽減につながるケースもあります。
確定申告を通じて所得税や住民税の軽減につながります。
また、相続人同士で家賃収入を分けることで、トラブルを避けながら資産を有効に使うことができます。

３．将来の「再入居」や「売却」に柔軟に対応できる

数年後にまた戻ってくる予定がある場合、再び自分で住むことが可能です。
定期借家契約を選べば、将来的にまた住みたいタイミングで契約期間を区切ることができます。
また、賃貸経営として運用している期間に資産価値が維持できれば、将来の売却時にプラスになるケースも。
今すぐは売りたくないけれど、将来的にはどうするか考えたいという人にも選ばれやすい方法です。

４．空き家の劣化や防犯リスクを防げる

空き家は人が住まなくなると、想像以上に劣化が早まります。
湿気やカビ、配管の劣化、庭の雑草に加え、防犯リスクもあります。
人が住んでいる家は、空き家と比べて風通しやメンテナンスがされる分、劣化しにくい傾向があります。
定期的に使われることで、結果的に資産価値の維持につながることも。

５．地域社会にもプラスの効果がある

長期間空き家になっている住宅は、近隣の景観や治安にも影響します。
人が住み、家が手入れされることで地域全体の価値を保つことにもつながります。
自分の家を守るだけでなく「地域に貢献する」というプラスの側面があるでしょう。

持ち家を賃貸に出すデメリット

一方で、持ち家を賃貸に出すことにはデメリットもあります。

１．修繕費や維持費がかかる

家を貸していても、建物の老朽化によるエアコンや給湯器などの設備交換、外壁や屋根の修繕費は貸主負担になります。
特に築年数が経過している家では、家を貸す前に初期費用としてリフォームやクリーニングが必要になるでしょう。

２．空室リスクがある

借り手が見つからない期間が続くと、家賃収入が途絶えてしまいます。
エリアの需要や家賃設定によっては、思ったより空室期間が長引くことも。
不動産会社との相談で需要のあるターゲット層を見極めることが空室リスクの軽減につながります。

３．住宅ローン控除が使えなくなる

賃貸に出すことで、住宅ローン控除の対象外となる場合があります。
今まで所得税が軽減されていた人にとっては、大きなデメリットになることもあるので注意が必要です。

４．入居者トラブルへの対応が必要

入居者からのクレーム対応や、家賃滞納、設備の不具合など、自主管理の場合は貸主としての責任が発生します。
管理を委託することでその手間やストレスを軽減できますが、その場合は管理委託料がかかることになります。

持ち家を賃貸に出すまでの手順と流れ

持ち家を賃貸に出すには、いくつかのステップを踏む必要があります。
全体の流れを把握しておくことで、スムーズに貸し出しの準備ができるようになります。

ステップ１｜住宅ローンや物件の状態を確認する

まずは、持ち家が賃貸に出せる状態かどうかを確認します。
住宅ローンが残っている場合は金融機関への確認が必要です。
また、建物や設備に不具合がないかもチェックしましょう。
物件の築年数や劣化状況によっては、事前の修繕やリフォームが必要になることもあります。

ステップ２｜市場調査と家賃の査定を行う

同じエリア・条件の賃貸相場を確認し、妥当な家賃設定を行います。
不動産会社に査定を依頼すると、立地や築年数、設備などを踏まえて適切な家賃を提案してもらえます。

ステップ３｜契約条件の決定

家賃以外にも、契約期間や更新の有無、敷金・礼金、ペット可否などの条件を決めます。
特に「普通借家契約」か「定期借家契約」かの選択は重要で、将来的に自分が再入居するかどうかで判断が分かれます。

普通借家契約: 入居者が長期間住める契約。安定した家賃収入が見込めるが、退去を貸主側から申し出にくい。

定期借家契約: 契約期間終了後に確実に退去してもらえる。将来自分が戻る場合に向いているが、空室リスクはやや高め。

ステップ４｜管理方法を決める

入居者とのやり取りやトラブル対応を自分で行う「自主管理」にするか、不動産会社に任せる「管理委託」にするかを選びます。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、自分のライフスタイルや経験に応じて判断することが大切です。

自主管理: 家賃回収やトラブル対応を自分で行う。費用は抑えられるが手間がかかる。貸主が遠方に住んでいる場合は対応が難しいことも。

管理委託: 不動産会社に管理を任せられる。手間やストレスが減るが管理料が必要となる。

ステップ５｜入居者の募集・契約締結

条件が決まったら、入居者を募集します。
多くの場合、不動産会社に仲介を依頼して賃貸サイトに掲載してもらうことになります。
申し込みが入ったら入居希望者の審査を行い、家賃の支払い能力があるかをチェックします。
入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。
保証会社を利用するケースも多く、家賃滞納のリスクを減らすことができます。

家に住宅ローンが残っている場合はどうなる？

持ち家を賃貸に出す際、住宅ローンが残っている場合は特に注意が必要です。

１．金融機関の承諾を得ることが重要

住宅ローンは「本人が住むこと」を前提に契約されているため、金融機関の承諾を得ずに貸し出すと契約違反となる恐れがあります。
違反とみなされると、ローンの一括返済を求められるリスクもあるため、必ず事前に相談しましょう。
転勤や介護などやむを得ない事情がある場合は、条件付きで賃貸を認めてくれる金融機関もあります。
銀行によって対応は異なるため、まずは担当者に事情を説明し、用途変更の可否や手続き方法を確認することが大切です。

２．住宅ローン控除が使えなくなる

賃貸に出した時点で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は適用外になります。
毎年の節税効果がなくなるため、手取り収入が減ることになります。

３．ローンの切り替えが必要になる場合も

金融機関によっては、賃貸化にあたって「住居用ローン」から「投資用ローン」への切り替えを求められることがあります。
投資用ローンは金利がおよそ3〜4％と高く、返済額が増える可能性があります。
そのため、家賃収入でローン返済をまかなえるかどうか、長期的な収支シミュレーションを立てておくことが重要です。

４．早めの相談が肝心

ローンが残ったまま賃貸に出す場合は、金融機関だけでなく、不動産会社や税理士などへの相談も有効です。
契約上のリスク、税金の扱い、火災保険の切り替えなど、複数の観点から判断する必要があります。
「黙って貸す」のはリスクが大きいため、正しい手続きを踏んで賃貸化を進めることが、安心して運用するための第一歩です。

持ち家を賃貸に出した場合の「収入」と「経費」

持ち家を賃貸に出すと毎月家賃収入が入りますが、そのまま利益になるわけではありません。
家賃収入から必要経費を差し引いた金額が手取りとなります。
そのため、収入と支出のバランスを把握することが重要です。

賃貸にかかる主な費用

管理費・管理委託料：管理会社に依頼する場合は家賃の5％～10％（物件により異なる）
修繕費：設備交換や壁紙の張替えなど、予期せぬ修繕も考慮しておく
固定資産税・都市計画税：所有者として毎年支払う税金
火災保険料：賃貸物件向けの保険に加入が必要
住宅ローンの利息部分：ローンが残っている場合は利息部分のみ経費として計上可能
減価償却費：建物の価値減少分を毎年少しずつ経費として計上
仲介手数料：入居募集にかかる費用
クリーニング代：入退去ごとにかかる費用

収入と経費のシミュレーション例

項目	金額（月）	金額（年）
家賃収入	100,000円	1,200,000円
管理委託料	5,000円	60,000円
修繕費	8,000円	96,000円
固定資産税・都市計画税	12,500円	150,000円
火災保険料	1,500円	18,000円
ローン利息	10,000円	120,000円
合計経費	－	444,000円
年間手取り	－	756,000円

家賃10万円で貸した場合、経費を差し引くと年間手取りは約75万円になります。

税金と確定申告のポイント

家賃収入は「不動産所得」として課税対象です。
必要経費を差し引いた額が所得税・住民税の対象になります。

青色申告のメリット

・最大65万円の「青色申告特別控除」が受けられる
・家族に支払う給与を「経費」にできる※白色申告ではできない
・赤字を3年間繰り越して、翌年以降の黒字と相殺できる

持ち家を賃貸に出す際の注意点｜よくあるトラブルと回避方法

持ち家を賃貸に出すと、入居者とのトラブルや物件管理の問題が起こることがあります。
事前にリスクを理解し、対応策を考えておくことが大切です。

1. 近隣トラブル

雑草や放置された庭が原因で、近隣トラブルになる可能性も。契約書で庭管理の特約を設けるか、管理会社の巡回サービスを利用しましょう。
入居者のゴミ出しや駐車マナーが悪い場合は、地域ルールを入居者に説明し、可能なら町内会加入を条件にしましょう。狭い道沿いの物件では特に注意が必要です。
また、生活音やペットなどによる騒音問題は、近隣住民とトラブルになりやすいです。契約書で注意事項を明記しておきましょう。

2. 原状回復・修繕トラブル

入居者との間で、経年劣化の認識違いによるトラブルが起こる可能性があります。
壁紙やフローリングの劣化を「自然な経年劣化」と「入居者負担」に分け、契約書で明記しましょう。
また、持ち家が注文住宅だった場合、設備が特注であったり、壁紙が廃盤になっていたりして、退去後に同じ仕様で修繕できない場合があります。
契約時には、修繕の範囲を明確にしたうえで、費用の見積もりも取るようにしましょう。

3. 家賃滞納トラブル

家賃滞納や支払い遅延については、入居審査で支払い能力を確認し、保証会社の利用も検討しましょう。
滞納が発生した場合は早めの対応が重要ですが、管理会社に任せると対応もスムーズで安心です。
また、契約解除や更新時のトラブルについては、普通借家契約では解除が難しいこともあるため、契約内容や更新条件を明確にしておくことが大切です。

4. 設備の修繕費トラブル

エアコンや給湯器など、設備の不具合や故障が発生した際は「誰が修理費を負担するのか」でトラブルになることがあります。
基本的に「設備」は貸主負担ですが、「残置物」扱いであれば借主負担になるケースが多いです。
どこまでが設備で、どこからが残置物かを契約書に明記しておくと安心です。

持ち家を賃貸に出す際の成功ポイント4つ

持ち家を貸すときは、入居者目線で住みやすい条件を整えることが長期的な安定経営につながります。
しかし、丁寧に住んでくれる入居者に借りてほしいという貸主の心情も当然のことです。
ここでは、持ち家を賃貸に出す際の成功ポイントを4つ紹介します。

１．人気設備・内装を工夫する

入居者が「ここなら住みやすい」と感じる環境を整えることが、長く住んでもらうためのポイントです。
リフォームをする場合は、３口コンロや大きめの収納、ネット環境などのほか、シンプルで使いやすい間取りにすることも好印象です。

２．特別なニーズへ対応する

ペット可・楽器可・在宅ワーク向けなど、特定の層を意識した条件を設定するのも効果的です。
こうしたニーズに対応することで、他の物件との差別化が図れます。
ただし、特別な条件を設ける場合は、修繕費や管理面のリスクをあらかじめ想定しておくことが大切です。

３．希望の入居者像を決めておく

「どんな人に住んでほしいか」を考えておくことで、設備や契約条件の方向性が明確になります。
たとえば、ペット可にすると入居希望者は増えますが、壁や床に傷がつくリスクも伴います。
また、修繕時に同じ壁紙が入手できないといったことも考えられます。
どうしても譲れない条件や、安心して貸せる範囲を自分の中で決めておくことで、ストレスの少ない賃貸運営ができます。

４．不動産会社に相談する

希望する入居者像も含めて不動産会社に伝えておくと、入居者募集の提案がしやすくなります。
また、リフォーム提案や管理まで任せられる会社を選ぶと、空室リスクの軽減やトラブル対応もスムーズになり安心です。

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よくある質問

ここでは、持ち家を賃貸に出す場合によくある質問を紹介しています。

一軒家を賃貸に出していますが、なかなか借り手がつかない理由は何でしょうか？: 借り手がつかない理由は、立地や間取り、設備、内装など物件の条件が入居希望者のニーズに合っていない場合が多いです。
駅やバス停から遠い、駐車しづらい、間取りが特殊すぎる、庭や外構の手入れが大変などが挙げられます。
家賃設定が周辺相場に合っていないことも原因のひとつです。
まずは市場調査や家賃査定を行い、必要に応じてリフォームや条件見直しを検討すると借り手が見つかりやすくなります。

持ち家を賃貸に出して、自分は別の賃貸住宅に住むことはできますか？: 可能です。転勤や住み替えなどを理由に、自分の持ち家を第三者に貸し、自身は別の賃貸住宅に住むケースは珍しくありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローンは「本人が住むこと」を前提としているため、金融機関の承諾を得ずに賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。
事前に金融機関へ相談し、必要に応じてローンの切り替えを検討しましょう。

また、持ち家を賃貸に出すことで住宅ローン控除が適用外になる場合や、家賃収入に対する確定申告が必要になる点にも注意が必要です。

持ち家を賃貸に出して、自分も住むことはできますか？: 持ち家の一部を賃貸に出し、自分や家族も住み続ける「一部賃貸」という方法があります。
二世帯住宅や戸建ての一部を貸すケースが多く、住みながら家賃収入を得られます。

メリット
・自宅に住みながら家賃収入を得られる
・使っていないスペースを有効活用できる

デメリット
・生活音やプライバシーへの配慮が必要
・間取りによっては貸しにくい場合がある

注意点
・居住スペースと賃貸スペースを明確に分ける
・契約条件やルールを事前に決めておく

賃貸に出す前にリフォームは必要ですか？: 必須ではありませんが、内装や設備が古いと入居希望者に敬遠されやすいです。
壁紙の張替えや水回りの点検など、必要最低限のリフォームをしておくと借り手がつきやすくなります。

家賃の設定はどうやって決めるべきですか？: 周辺の賃貸相場を参考に、築年数や設備、立地などを考慮して設定します。
相場より高すぎると問い合わせが少なくなり、低すぎると収益性が落ちるため、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

契約期間や更新料はどうすればいいですか？: 普通借家契約は2年契約が一般的です。一方、定期借家契約は契約期間が満了すると更新がなく、原則として退去となります。
更新料の有無や短期契約の可否も、ターゲットやライフプランに合わせて決めましょう。

自主管理と管理委託はどちらが向いていますか？: 時間や知識に余裕があれば自主管理でも可能ですが、初めての賃貸経営や遠方に住んでいる場合は管理委託がおすすめです。
管理会社に任せることでトラブル対応や定期点検が安心して行えます。

まとめ

持ち家を賃貸に出すと、ローン返済や資産活用、節税などのメリットがあります。
一方で、空室リスクや管理負担、近隣トラブルといったデメリットがあることも理解しておきましょう。
そのため、「どんな入居者に住んでほしいか」や「将来自分が戻る予定があるか」などを考え、契約形態や管理方法について不動産会社とよく相談して、安定した賃貸経営を目指すことが大切です。