アパートを相続したらどうする？手続き・税金・賃貸経営のポイントをわかりやすく解説
アパートを相続する際に確認したいポイント
アパートを相続した後は、まず物件の状況を把握することが大切です。
入居状況や収支、相続税の有無などを確認することで、今後も賃貸経営を続けるべきか、売却を検討するべきか判断しやすくなります。
ここでは、アパートを相続した際に確認しておきたいポイントを解説します。
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１．入居状況や賃貸借契約を確認
２．家賃収入やローン残債を確認
３．管理会社との契約内容を確認
４．相続税が発生するか確認
１．入居状況や賃貸借契約を確認
アパートを相続した場合、入居者との賃貸借契約は原則として継続されます。
そのため、まずは現在の入居率や契約内容を把握することが重要です。
空室がどの程度あるのか、家賃滞納者はいないか、更新時期はいつかなどを確認しておくことで、今後の経営判断がしやすくなります。
また、管理会社に委託している場合は、管理契約の内容や対応範囲についても確認しておくと安心です。
２．家賃収入やローン残債を確認
相続したアパートを保有し続けるか判断するためには、収支状況の確認が欠かせません。
毎月どのくらいの家賃収入があり、ローン返済や修繕費、固定資産税などの支出がどの程度発生しているのかを把握しましょう。
家賃収入だけを見るのではなく、実際にどれくらい利益が出ているのかを確認することが大切です。
また、アパートローンが残っている場合は、団体信用生命保険の適用有無や、今後の返済方法について金融機関へ確認しておくことも大切です。
３．管理会社との契約内容を確認
管理会社へ賃貸管理を委託している場合は、契約内容を確認しましょう。
管理会社によって、入居者募集、家賃管理、建物管理、クレーム対応などの対応範囲は異なります。
相続後もそのまま管理を任せるのか、別の管理会社を検討するのか判断するためにも、契約内容を把握しておくことが大切です。
管理体制によって今後の収益やオーナー負担も変わるため、相続時の重要な確認事項の一つです。
４．相続税が発生するか確認
アパートを相続すると、財産総額によっては相続税が発生する場合があります。
ただし、相続税には基礎控除があり、すべての相続で納税が必要になるわけではありません。
アパートだけでなく、預貯金や土地、株式なども含めた財産総額を確認し、相続税の対象になるか把握しておきましょう。
納税資金が必要になるケースもあるため、早めに確認しておくことが重要です。
アパートを相続したときの手続きと流れ
アパートを相続する際は、さまざまな手続きが必要になります。
相続税の申告や相続登記など期限が定められているものもあるため、全体の流れを把握しておくことが大切です。
遺言書の確認と遺産分割協議を行う
アパートを相続する際は、まず遺言書の有無を確認します。
遺言書がある場合は、その内容に従って相続を進めるのが原則です。
一方、遺言書がない場合は、相続人を確定したうえで遺産分割協議を行い、アパートを誰が引き継ぐのか決定します。
アパートは分割しにくい資産のため、共有名義にするのか、一人が相続するのかなどを相続人全員で話し合うことが大切です。
相続税の申告や準確定申告を行う
被相続人に不動産所得などがあった場合は、相続人が代わりに準確定申告を行う必要があります。
また、相続財産が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告・納付も必要です。
いずれも期限が定められており、準確定申告は相続開始を知った日の翌日から4カ月以内、相続税申告は10カ月以内に行う必要があります。
相続登記を行う
アパートを相続したら、不動産の名義を変更する相続登記を行います。
相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
また、相続登記をしていない不動産は原則として売却できません。
将来的に売却を検討している場合も、早めに相続登記を済ませておくことが大切です。
入居者や管理会社へ連絡する
アパートを相続した後は、入居者や管理会社への連絡も必要です。
オーナー変更に伴い、家賃振込先の変更や契約内容の確認が必要になる場合があります。
被相続人名義の口座は、金融機関が死亡の事実を把握すると凍結されるため、家賃の受け取りに支障が出る可能性があります。
そのため、振込口座が被相続人名義になっている場合は、できるだけ早めに変更し、入居者へ案内しましょう。
管理会社へ委託している場合は、入居者への通知や手続きをサポートしてもらえることもあります。
相続したアパートは売却と経営継続のどちらがよい？
アパートを相続した方が最も悩むのが、「売却するべきか、それとも経営を続けるべきか」という点です。
どちらが適しているかは、物件の収益性や立地条件、建物の状態などによって異なります。
まずはそれぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った選択をすることが大切です。
経営継続のメリット・デメリット
アパート経営を続ける最大のメリットは、毎月の家賃収入を得られることです。
また、資産として保有しながら将来的な売却も検討できます。
一方で、空室リスクや修繕費、入居者対応などの負担が発生するため、継続的な管理が必要になります。
- メリット
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・毎月の家賃収入を継続して得られる
・資産として保有しながら将来的な売却も検討できる
・賃貸需要が高いエリアでは安定した収益が期待できる
・長期的な資産形成につながる
・相続税の負担を軽減できる可能性がある
- デメリット
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・空室が発生すると収入が減少する
・修繕費や固定資産税などの維持費がかかる
・入居者対応や管理業務の負担が発生する
・立地や築年数によっては収益が悪化する可能性がある
売却のメリット・デメリット
アパートを売却すると、まとまった資金を確保できるほか、管理や修繕の負担から解放されます。
一方で、売却後は家賃収入を得られなくなるため、長期的な収益機会を失う可能性があります。
- メリット
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・まとまった資金を確保しやすい
・管理や修繕の負担がなくなる
・相続人同士で財産を分けやすい
・将来の空室リスクを回避できる
- デメリット
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・売却後は家賃収入を得られない
・希望価格で売却できない場合がある
・売却時に諸費用や税金がかかる場合がある
・将来的な資産価値の上昇メリットを受けられない
売却が向いているケース
アパートの老朽化が進んでいる場合や、空室が多く収支が安定していない場合は、売却を検討する選択肢もあります。
また、相続人が複数いて公平に財産を分けたい場合や、遠方に住んでいて管理が難しい場合も、売却が現実的な選択になることがあります。
ただし、売却すれば今後の家賃収入は得られなくなるため、短期的な資金化だけでなく、将来的な資産形成の面も含めて検討しましょう。
なお、建物の老朽化が進んでいる場合は、売却だけでなく建て替えや他の土地活用を検討するケースもあります。
経営継続が向いているケース
入居率が高く、安定した家賃収入があるアパートであれば、経営を続けるメリットがあります。
特に、駅や商業施設、大学、企業などに近い立地の物件は、今後も賃貸需要が見込める可能性があります。
適切な管理や空室対策を行えば、相続後も安定した収益を得られる資産として活用できるでしょう。
- 判断に迷う場合は
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売却か経営継続かを判断する際は、まず収支と管理状況を確認することが大切です。
家賃収入、ローン返済、修繕費、固定資産税、管理費などを整理し、今後どのくらいの利益が見込めるかを把握しましょう。
また、建物の修繕履歴や今後必要になりそうな工事も確認しておくと安心です。
判断に迷う場合は、不動産会社や管理会社に相談し、物件の現状を客観的に見てもらうことをおすすめします。
アパート経営を続けるか判断する6つのポイント
アパートを相続した後、経営を続けるべきかどうかは物件ごとに異なります。
家賃収入があるからといって必ずしも経営継続が最適とは限らず、反対に築年数が古いからといって売却すべきとも言い切れません。
ここでは、アパート経営を続けるか判断する際に確認したい6つのポイントを紹介します。
立地条件と周辺の賃貸需要
アパート経営を続けるうえで、最も重要なポイントの一つが立地です。
駅やバス停が近い、大学や企業が多い、商業施設が充実しているなど、賃貸需要が見込めるエリアであれば、今後も安定した入居が期待できます。
一方で、人口減少が進んでいる地域や交通アクセスが不便な地域では、空室が増加する可能性があります。
現在だけでなく将来の需要も踏まえて、経営を続ける価値があるエリアか確認しましょう。
現在の入居率・空室状況
現在の入居率も重要な判断材料です。
満室に近い状態が続いている物件であれば、安定した家賃収入が期待できる一方、長期間空室が埋まらない部屋がある場合は注意が必要です。
ただし、空室があるからといってすぐに売却を検討する必要はありません。
募集条件の見直しや設備の改善によって入居率が改善するケースもあるため、周辺相場と比較しながら判断しましょう。
収支のバランス
アパート経営を続けるか判断する際は、毎月の収支を確認することが欠かせません。
家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税などを差し引いた結果、どの程度利益が残っているのかを把握しましょう。
収支が安定して黒字であれば、経営継続を検討しやすくなります。
反対に、慢性的に赤字が続いている場合は、売却も視野に入れる必要があるかもしれません。
ローン残高と返済計画
アパートローンが残っている場合は、残債額も確認しましょう。
被相続人が加入していた団体信用生命保険によってローンが完済されるケースもありますが、契約内容によっては残債を引き継ぐ場合もあります。
ローン残高が多い場合は、今後の返済負担が経営に与える影響を考える必要があります。
家賃収入とローン返済のバランスを確認し、無理なく経営できるか判断しましょう。
大規模修繕の時期や費用
築年数が経過したアパートでは、大規模修繕が必要になることがあります。
外壁塗装や屋上防水、給排水設備の更新などにはまとまった費用がかかるため、今後の修繕計画を確認しておくことが大切です。
近いうちに高額な修繕費が発生する場合は、その費用を負担しても経営を続ける価値があるか検討しましょう。
修繕履歴が残っている場合は、過去の工事内容も確認しておくと安心です。
管理状況や入居者トラブルの有無
アパート経営を続けるか判断する際は、建物の管理状況や入居者トラブルの有無も確認しておきましょう。
共用部の清掃が行き届いているか、設備の不具合はないか、家賃滞納や騒音トラブルが発生していないかなどによって、今後の経営負担は大きく変わります。
また、管理が行き届いていない物件は入居者満足度の低下や空室増加につながる可能性があります。
一方で、適切な管理が行われている物件は、安定した賃貸経営を続けやすい傾向があります。
相続後も経営を続ける場合は、現在の管理体制を確認し、必要に応じて管理会社へ相談することも検討しましょう。
将来の相続に備えてできる準備
将来のアパート相続に備えるためには、生前から準備を進めておくことも大切です。
また、相続以外の資産承継方法についても知っておくと、状況に応じた選択がしやすくなるでしょう。
生前から管理資料や収支資料を整理しておく
将来の相続に備えるためには、アパートに関する資料を整理しておくことが大切です。
賃貸借契約書や管理契約書、修繕履歴、家賃収入の記録などをまとめておくことで、相続人が物件の状況を把握しやすくなります。
また、ローン残高や今後の修繕計画も共有しておくと、相続後の手続きや経営判断をスムーズに進めやすくなるでしょう。
相続以外の資産承継の方法
アパートを次世代へ引き継ぐ方法は、相続だけではありません。
下記のように、生前贈与や家族信託、事業承継などの方法を活用することで、相続発生後の負担軽減や資産承継を円滑に進められる場合があります。
- 相続
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被相続人が亡くなった後に財産を引き継ぐ一般的な方法です。
遺言書や遺産分割協議によって相続人や分割方法を決定します。 - 生前贈与
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財産の所有者が元気なうちに、家族へ財産を移転する方法です。
相続対策として活用されることもありますが、贈与税などの税負担が発生する場合があります。 - 家族信託
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財産の管理や運用を家族へ託す仕組みです。
将来的な認知症対策としても注目されており、財産の所有者が元気なうちに管理権限を引き継ぐことができます。 - 事業承継
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法人としてアパート経営を行っている場合は、事業承継によって経営権ごと引き継ぐ方法もあります。
計画的に進めることで、経営の安定性を維持しながら次世代へ引き継ぎやすくなります。
アパートを兄弟で相続する際の分割方法と注意点
相続人が複数いる場合は、アパートをどのように分けるか話し合う必要があります。
不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続人同士で意見が分かれることも少なくありません。
後々のトラブルを防ぐためにも、主な分割方法や注意点を確認しておきましょう。
アパートの分割方法
アパートを相続する際の主な分割方法は、次の4つです。
- 現物分割
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アパートを一人の相続人がそのまま引き継ぐ方法です。
所有者が一人になるため、売却や管理の判断を進めやすい特徴があります。 - 代償分割
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一人の相続人がアパートを相続し、他の相続人へ現金などの代償金を支払う方法です。
アパートを手放さずに済む一方、代償金を準備する必要があります。 - 換価分割
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アパートを売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける方法です。
公平に分割しやすい反面、将来の家賃収入は得られなくなります。 - 共有分割
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複数の相続人でアパートを共有名義にする方法です。
一見公平ですが、売却や修繕の際に共有者同士の合意が必要になります。
それぞれに特徴がありますが、将来の管理や売却のしやすさまで考慮して選ぶことが大切です。
特に共有分割は後々のトラブルにつながる可能性もあるため、慎重に判断しましょう。
共有名義は慎重に検討する
アパートを共有名義にすると、売却や大規模修繕など重要な判断を行う際に共有者の同意が必要になる場合があります。
例えば、「売却したい人」と「経営を続けたい人」がいると、意見がまとまらず身動きが取れなくなることもあります。
また、共有者が増えるほど意思決定は複雑になりやすくなります。
一見すると公平な分割方法に見えますが、将来的な管理や運営まで見据えて検討することが大切です。
相続人同士で早めに話し合う
アパート相続では、相続人同士で今後の方針を共有しておくことが重要です。
誰が経営を引き継ぐのか、将来的に売却する可能性はあるのか、修繕費をどのように負担するのかなどを事前に話し合っておくことで、トラブルを防ぎやすくなります。
また、共有名義のまま長期間保有していると、その後さらに相続が発生した際に権利関係が複雑になることもあります。
将来を見据え、できるだけ権利関係をシンプルにしておくことが望ましいでしょう。
相続後のアパート管理はニッショーへ
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相続したアパートは、必ずしも経営を続ける必要はありません。
収支状況や将来的な修繕費、相続人の意向などによっては、売却が適しているケースもあります。
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まとめ
アパートを相続したら、まずは入居状況や収支、相続税の有無などを確認し、必要な手続きを進めることが大切です。
また、相続したアパートを売却するか経営を続けるかは、物件の収益性や将来性を踏まえて判断する必要があります。
判断に迷う場合は、不動産会社や税理士などの専門家へ相談しながら進めると安心です。
