空室対策にリノベーションは必要？実施前に確認したいことや注意点を解説
空室対策として、リノベーションを検討している賃貸オーナーも多いのではないでしょうか。
しかし、リノベーションにはまとまった費用がかかるため、空室の原因を十分に確認しないまま工事を行うと、期待した効果が得られないこともあります。
一方で、設備の更新や募集条件の見直しなど、小規模な改善だけで空室が解消するケースも少なくありません。
この記事では、空室対策としてリノベーションが有効なケースや実施前に確認したいポイント、費用の考え方や注意点について解説します。
空室対策にリノベーションは必要？検討前に確認したいこと
まずは、空室対策としてリノベーションを検討する前に確認したいことを紹介します。
空室の原因を整理する
空室の原因は物件によってさまざまです。以下の点を見直してみましょう。
- 家賃設定は適切か
- 募集条件に問題はないか
- 入居者ニーズに合った設備が整っているか
- 間取りや設備に暮らしにくさはないか
- 募集方法や写真で魅力が伝わっているか
リノベーションが有効な物件
空室の原因が、設備や内装の古さ、間取りの使いにくさなどにある場合は、リノベーションが有効な対策になることがあります。
例えば、和室中心の間取りや家事動線の悪さ、段差など、現在の暮らしに合わない部分が空室の原因になっているケースでは、リノベーションによって物件の競争力を高められる可能性があります。
一方で、壁紙や床の状態が良好で、設備の老朽化だけが課題であれば、設備交換や小規模なリフォームだけで改善できることもあります。
まずは「どこが空室の原因なのか」「どこまで工事が必要なのか」を整理したうえで、本当にリノベーションが必要か判断しましょう。
- リノベーションが有効な物件の例
-
・築20年以上で設備や内装の古さが目立つ
・単身者の多いエリアで和室中心の間取りなどニーズが合っていない
・キッチンや浴室などの設備が老朽化している
・段差や動線、収納不足など暮らしにくさがある
・柱や壁の配置などで部屋が使いにくい
空室対策としてリノベーションを行うメリット
リノベーションには費用がかかりますが、その分さまざまなメリットも期待できます。
- メリット
-
・入居希望者への訴求力を高められる
築年数が経過した物件でも、内装や設備を刷新することで新しい印象を与えられます。
・家賃アップにつながる可能性がある
物件価値が向上することで、家賃の維持や条件改善につながる場合があります。
・空室期間の短縮が期待できる
競争力が向上することで、空室期間の短縮につながる可能性があります。
・長期入居につながりやすい
設備や住み心地が改善されることで入居者満足度が向上し、長期入居につながりやすくなります。
リノベーションが入居者の優先条件になりにくい理由
リノベーション自体は物件の魅力を高める有効な施策です。
しかし、入居者はまず家賃やエリア、設備などの条件で物件を絞り込むため、リノベーションの魅力が比較される前に候補から漏れてしまうケースもあります。
入居者は必要最低限の条件で物件を絞り込む
リノベーションによって物件の魅力を高めても、入居希望者に見てもらえなければ意味がありません。
賃貸物件を探す際、多くの人はまず「絶対に外せない条件」で物件を絞り込みます。
例えば、室内で快適に暮らすための「バス・トイレ別」「エアコン付き」や、車移動が前提のエリアでは「駐車場あり」、ペットを飼っている場合は「ペット相談可」などが代表的です。
このような条件を満たしていない場合、リノベーション済みであっても候補から外れてしまうことがあります。
また、「築浅」や「築10年以内」といった条件で検索されると、リノベーション済みの築古物件は比較対象に入らないケースもあります。
そのため、リノベーションは物件を選ぶ決め手にはなっても、候補に入るための優先条件にはなりにくいといえます。
まずは入居者が重視する条件を満たしているかを確認することが重要です。
- 入居者によく使われている検索条件
●バス・トイレ別
●駐車場あり
●2階以上
●エアコン
●ペット相談可
●独立洗面台
●都市ガス
●室内洗濯機置場
●オートロック
●モニター付きインターホン
●追い焚き風呂
●インターネット無料
※ニッショー調べ
リノベーション物件は見つけてもらうための工夫も必要
リノベーションの効果を高めるためには、「サイト上でどのように物件を見つけてもらうか」という視点も重要です。
例えば、ニッショーサイトでは「リフォーム・リノベーション」の検索条件を設けています。
また、コメントで積極的に紹介したり、写真一覧で内装の魅力を伝えたりすることで、入居希望者の目に留まるケースもあります。
空室対策におけるリノベーション費用と考え方
リノベーションを検討する際は、工事費用だけでなく費用対効果も考慮する必要があります。
ここでは、費用の目安や回収期間の考え方について解説します。
リフォーム・リノベーション費用の目安
リフォームとリノベーションの境界は明確に決まっているわけではなく、金額や工事内容によって呼び方が異なる場合があります。
ここでは、代表的な工事の費用目安を紹介します。
（※物件の状態やグレードによっても大きく変動します。）
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| クロス・床材の張り替え | 10～30万円 |
| 和室から洋室への変更 | 20～80万円 |
| キッチン交換 | 50～150万円 |
| ユニットバス交換 | 80～150万円 |
| 間取り変更 | 100～300万円 |
| フルリノベーション | 300万円以上 |
実際の費用は物件の広さや設備グレードによるため、あくまで参考として考えましょう。
また、空室期間の短縮や入居安定性なども含めて総合的に検討することが重要です。
費用対効果の考え方
リノベーションの費用対効果を考える際は、家賃アップ額だけで判断しないことが大切です。
例えば、家賃5万円の部屋が4か月空室になると、20万円の家賃収入を失うことになります。
リノベーションによって空室期間を短縮できれば、その損失を抑えられる可能性があります。
また、設備や内装の改善によって長期入居につながれば、募集費用や原状回復費用を抑えられることもあります。
そのため、工事費だけを見るのではなく、空室期間の短縮や長期的な収益改善も含めて総合的に判断しましょう。
空室対策で知っておきたいリノベーションの注意点
リノベーションは有効な空室対策ですが、実施すれば必ず空室が解消するわけではありません。
ここでは、事前に知っておきたい注意点を紹介します。
●入居者はおしゃれさより暮らしやすさを重視する
デザイン性の高い部屋に魅力を感じる人は多くいます。
しかし、実際に部屋を探す際に入居者が重視するのは、おしゃれさよりも暮らしやすさであるという傾向があります。
例えば、室内洗濯機置場がなく、独立洗面台やモニター付きインターホンも設置されていない場合は、候補から外れてしまうことがあります。
そのため、空室対策としてリノベーションを行う際は、デザイン性だけでなく住みやすさの向上も意識しましょう。
●リノベーションが最適とは限らない
空室対策というと大規模なリノベーションをイメージする方もいますが、必ずしも高額な工事が必要とは限りません。
空室の原因が設備の古さや第一印象にある場合は、壁紙や床材の張り替え、モニター付きインターホンや温水洗浄便座の設置といった小規模なリフォームだけで改善できるケースもあります。
一方で、間取り変更や設備の全面交換などは多額の費用がかかるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
また、空室の原因が家賃設定や募集条件、募集方法にある場合は、リノベーション以外の改善策が効果的なこともあります。
そのため「なぜ空室なのか」「本当にリノベーションが必要なのか」を確認したうえで判断しましょう。
●費用回収に時間がかかることがある
リノベーションには数十万円から数百万円の費用がかかることがあります。
工事内容によっては家賃アップだけで費用を回収するまでに長い期間が必要になるケースもあるため、事前に収支計画を立てることが大切です。
空室対策で避けたいリノベーション
空室対策を目的とする場合は、入居者ニーズを優先することが大切です。
ここでは、空室対策として避けたいリノベーションの例を紹介します。
■ 個性的すぎる内装・アクセントクロス
アクセントクロスは比較的低コストで部屋の印象を変えられる人気の施策です。
しかし、派手な色や大胆な柄は好みが分かれやすく、入居希望者を限定してしまう可能性があります。
また、壁だけでなく天井や床までアクセントクロスを取り入れたり、複数の柄を組み合わせたりすると、落ち着かない印象を与えることもあります。
アクセントクロスは「部屋の主役」にするのではなく、「部屋全体を引き立てるアクセント」として取り入れることが大切です。
■ オーナーの好みを優先した内装
「自分なら住みたい」と感じるデザインでも、必ずしも多くの入居希望者に受け入れられるとは限りません。
空室対策では、ターゲットとなる年代や家族構成、家賃帯に合わせて、幅広い人が暮らしやすい内装を選ぶことが重要です。
■ 費用対効果が見込めない高額設備
高額な設備を導入しても、その設備を求める入居者が少ないエリアでは、家賃アップや早期成約につながらないことがあります。
周辺の競合物件や家賃相場を確認し、投資額に見合う効果が期待できるかを検討してから導入しましょう。
■ ターゲットを考慮しない間取り変更
間取り変更は大きな効果が期待できる一方で、多額の費用がかかります。
例えば、ファミリー需要が多い地域で部屋数を減らしてしまうと、かえって需要を狭めてしまう可能性があります。
リノベーションを行う際は、地域やターゲット層のニーズを踏まえて判断することが大切です。
空室対策で効果が期待できる改善例
空室対策では、大規模なリノベーションが必要とは限りません。
まずは、入居者が暮らしやすいと感じる設備や間取りから優先的に改善することが大切です。
ここでは、空室対策として効果が期待できる代表的な改善例を紹介します。
水回り設備の改善
キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、入居希望者が内見時に特に確認するポイントです。
特に「バス・トイレ別」や「室内洗濯機置場」は、多くの入居者が物件を探す際に重視する設備です。
また、「独立洗面台」「追い焚き風呂」「温水洗浄便座」なども人気が高く、設備を更新することで物件の魅力向上につながる可能性があります。
必ずしも全面的なリノベーションが必要とは限らず、設備交換や部分的なリフォームだけでも十分な効果が期待できるケースもあります。
防犯設備の導入
防犯設備の充実も、空室対策として効果的な改善策です。
特に「モニター付きインターホン」は、比較的少ない費用で導入できる設備のひとつです。
来訪者の顔を確認してから応対できるため、防犯性だけでなく安心感の向上にもつながります。
単身者はもちろん、ファミリー層にも人気があり、古いインターホンを使用している物件では優先的に検討したい設備です。
和室から洋室への変更
近年は洋室を希望する入居者が多く、和室が空室の要因になっている物件もあります。
そのため、和室を洋室へ変更するリノベーションは、築年数が経過した物件で特に効果が期待できる改善方法です。
ただし、すべての物件に当てはまるわけではありません。
ファミリー向け物件や地域によっては和室の需要もあるため、ターゲット層や周辺物件の状況を確認したうえで判断しましょう。
共用部の改善
エントランスや共用廊下、郵便受け、ごみ置き場などの共用部は、内見前から物件の印象を左右する重要なポイントです。
室内をきれいにリノベーションしていても、共用部の清掃が行き届いていなかったり老朽化が目立ったりすると、物件全体の印象が悪くなってしまいます。
共用部の改善や日頃の管理を見直すことも、空室対策として効果が期待できる取り組みです。
よくある質問
ここでは、空室対策のリノベーションについて、よくある質問をまとめました。
- リノベーションだけで空室対策は十分ですか？
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リノベーションだけで解決するとは限りません。
空室の原因が家賃設定や募集条件、エリアの需要などにある場合は、リノベーションだけでは改善が難しいケースもあります。まずは空室の原因を把握し、物件に合った対策を選ぶことが重要です。
- 空室対策のリノベーションは一度に行うべき？段階的に行うべき？
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空室の原因や予算に応じて判断しましょう。
大規模なリノベーションを一度に行うことで物件全体の競争力を高められる場合があります。
一方で、空室の原因が一部の設備や内装にある場合は、リフォームや設備更新を段階的に行うだけで改善できるケースもあります。
まずは空室の原因を分析し、費用対効果を考慮しながら工事内容を決めることが大切です。
- 築何年くらいからリノベーションを検討すべき？
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築年数だけで判断することはおすすめできません。
築20年以上を目安に検討されることは多いものの、実際には設備の状態や周辺の競合物件、空室の原因によって適切なタイミングは異なります。
築年数だけでなく、物件全体の競争力を踏まえて判断しましょう。
- リノベーションをすれば家賃は上げられる？
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必ず家賃を上げられるわけではありません。
周辺の家賃相場やエリアの需要によっては、リノベーションを行っても家賃を大きく上げられないことがあります。
そのため、家賃アップだけでなく、空室期間の短縮や長期入居につながるかどうかも含めて費用対効果を判断することが大切です。
まとめ
リノベーションは、築年数が経過した物件の競争力を高める有効な空室対策です。
しかし、空室の原因によっては、家賃設定や募集条件の見直し、小規模なリフォームだけで改善できるケースもあります。
また、入居者はデザイン性だけでなく、家賃やエリア、設備などの条件を優先して物件を探す傾向があるため、リノベーションを行えば必ず空室が解消するとは言い切れません。
そのため、空室対策では「リノベーションをすること」を目的にするのではなく、まず空室の原因を分析し、物件やエリアに合った対策を選ぶことが重要です。
判断に迷う場合は、物件の状況や周辺エリアのニーズを把握している管理会社に相談しながら、費用対効果も踏まえて最適な方法を検討することをおすすめします。
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